第五節 房地產市場分析和預測

　　一、房地產市場分析

　　(一)房地產市場分析的概念與作用

　　1.房地產市場分析的概念

　　房地產市場分析：是通過信息將房地產市場的參與者(開發商、投資者或購買者、政府主管機構等)與房地產市場聯系起來的一種活動，即通過房地產市場信息的搜集、分析和加工處理，尋找出其內在的規律和含義，預測市場未來的發展趨勢，用以幫助房地產市場的參與者掌握市場動態、把握市場機會或調整其市場行為。

　　2.房地產市場分析的作用

　　(1)房地產開發商。市場分析在開發過程中，能幫助房地產開發商選擇合適的項目位置，確定滿足市場需求的產品類型，向金融機構說明項目的財務可行性以獲取貸款、尋找投資合作伙伴，在開發后期幫助開發商尋找目標使用者或購買者，根據市場需求的變化調整產品。

　　(2)投資者和金融機構。市場分析結果能否支持項目財務可行性的結論，是金融機構決定是否提供開發貸款的先決條件。商業銀行要求開發項目貸款評估報告中，必須包括市場分析的內容。

　　(3)設計人員。建筑師、規劃師及其他相關設計人員分析市場，以便進行建筑風格、戶型、配套設施等方面的設計。必須了解開發項目所面對的目標市建筑設備等方面的設計，以滿足市場。

　　(4)營銷經理。在市場分析的基礎上，把握目標市場特征，并在此基礎上有針對性地制定銷售策略、廣告宣傳策略等。

　　(5)地方政府。不論是對市場進行宏觀調控，還是房地產開發過程涉及的開發項目立項、土地使用權出讓、規劃審批、開工許可等環節，都需要市場分析結果的支持。

　　(6)租戶和購房者。租戶和購房者在判斷租買時機和價格時，非常需要市場分析的支持。

　　3.市場區域的確定

　　市場區域：是指主要(潛在)需求的來源地或主要競爭物業的所在地，它包含與目標物業相似的競爭空間的需求和供給。

　　(二)房地產市場分析的內容

　　1.宏觀因素分析

　　搜集和分析的數據包括：國家和地方的國民生產總值及其增長速度、人均國內生產總值、人口規模與結構、居民收入、就業狀況、社會政治穩定性、政府法規政策完善程度和連續性程度、產業結構、三資企業數量及結構、國內外投資的規模與比例、各行業投資收益率、通貨膨脹率和國家金融政策(信貸規模與利率水平)等。

　　投資者還要分析研究其所選擇的特定開發地區的城市發展與建設情況。例如某城市的鐵路、公路、機場、港口等對內對外交通設施情況，水、電、燃氣、熱力、通訊等市政基礎設施完善程度及供給能力，勞動力、原材料市場狀況，人口政策，地方政府產業發展政策等。這方面的情況，城市之間有很大差別，甚至在同一個城市的不同地區之間也會有很大差別。例如上海市的浦東新區和浦西老市區，其政策條件、交通狀況、基礎設施狀況等就有很大的差別。

　　地區的經濟特征確定后，還必須對項目所在地域的情況進行分析，包括經濟結構、人口及就業狀況、家庭結構、子女就學條件、地域內的重點開發區域、地方政府和其他有關機構對擬開發項目的態度等。

　　2.市場狀況分析

　　(1)供給分析：①調查房地產市場當前的存量、走勢和未來可能的供給量。具體內容包括：相關房地產類型的存量、在建數量、計劃開工數量、已獲規劃許可數量、改變用途數量和拆除量等;對一定期限內新增供給數量進行估計。②分析房地產市場的商業周期和建造周期循環運動情況，分析未來相關市場區域內供求之間的數量差異。③分析競爭項目的功能和特點。調查正在建設和計劃建設中的競爭性項目，對競爭特點進行分析評價。一般來說，需要分析的內容有：投資商、開發商、區位、項目定位、占地面積、建筑面積、容積率、產品檔次和特點、環境和配套水平、銷售價格和銷售率、預計完工日期或項目當前狀態等。

　　(2)需求分析：①需求預測。詳細分析項目所在市場區域內就業、人口家庭規模與結構、家庭收入等，預測對擬開發房地產類型的市場需求。具體內容包括：就業分析、人口和家庭分析、收入分析、居住現狀、購買意愿等。②市場占有率分析。市場細分，明確擬建項目的目標使用者。具體內容包括：目標使用者的狀態(年齡、性別、職業、收入)、行為(生活方式、預期、消費模式)、地理分布(需求的區位分布及流動性)，每一細分市場下使用者的愿望和需要等。基于競爭分析和市場細分的結果，估計項目的市場占有率，明確擬開發項目吸引顧客或使用者的競爭優勢。③吸納率分析。就每一個相關的細分市場進行需求預測，以估計市場吸納的價格和質量。具體內容包括：市場吸納和空置的現狀與趨勢，預估市場吸納計劃或相應時間周期內的需求。項目吸納量等于市場供求缺口(未滿足需求量)和擬開發項目市場占有率的乘積。

　　(3)結論：不同類型項目需要重點分析的內容包括：①住宅項目。以了解開發項目周圍地區住宅的供求狀況、價格水平、對現有住宅滿意的程度和對未來住房的希望，以確定所開發項目的平面布置、裝修標準和室內設備的配置。②寫字樓項目。首先要研究項目所處地段的交通通達程度，擬建地點的周邊環境及與周圍商業設施的關系。還要考慮內外設計的平面布局、特色與格調、裝修標準、大廈內提供公共服務的內容、滿足未來潛在使用者的特殊需求和偏好等。③商業購物中心項目。要充分考慮項目所處地區的流動人口和常住人口的數量、購買力水平以及該地區對零售業的特殊需求，還要考慮購物中心的服務半徑及附近其他購物中心、中小型商鋪的分布情況。最后才能確定項目的規模、檔次以及日后的經營構想。④工業或倉儲項目。首先要考察開發所必須具備的條件，諸如勞動力、交通運輸、原材料和專業人員的來源問題。·同時還要考慮未來人住者的意見，如辦公、生產和倉儲用房的比例，大型運輸車輛通道和生產工藝的特殊要求，以及對隔音、抗震、通風、防火、起重設備安裝等的特殊要求。

　　詳細的分析包括：項目所處的位置、周圍環境及與城市中心商業區的關系;項目用地工程地質資料;附近地區土地利用及城市規劃控制指標，城市建設規劃管理的有關定額指標(如用途、容積率、建筑控制高度、建筑密度、綠地率、內外交通組織、建筑防火、車位數等);針對未來用戶的需求信息;同類競爭性發展項目的信息，政府對此發展項目的態度;項目周圍市政基礎設施、配套設施的供應能力;針對項目的成本、價格、租金、空置率、市場吸納能力分析;金融信息，如各類貸款獲取的可能性、貸款利率、貸款期限和償還方式等。