第一節(jié) 業(yè)主和業(yè)主大會

　　一、業(yè)主及其權(quán)利和義務(wù)

　　(一)業(yè)主的概念

　　業(yè)主：是指房屋的所有權(quán)人。擁有了房屋所有權(quán)就擁有了與該房屋相配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地的所有權(quán)或使用權(quán)。

　　業(yè)主是物業(yè)管理市場的需求主體，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)的對象，可以是個(gè)人、集體和國家。

　　具備業(yè)主身份的情況有三種：一是房屋所有權(quán)證書持有人;二是房屋共有權(quán)證書持有人;三是待領(lǐng)房屋所有權(quán)證書和房屋共有權(quán)證書的購房人。

　　(二)業(yè)主的權(quán)利

　　(1)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)。(2)提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議。(3)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議。(4)參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)。(5)選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán)。(6)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作。(7)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。(8)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地的使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。(9)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)

　　備專項(xiàng)維修資金的管理和使用。(10)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

　　(三)業(yè)主的義務(wù)

　　(1)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則。 (2)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度。 (3)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定。 (4)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。 (5)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。(6)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

　　二、業(yè)主大會

　　(一)業(yè)主大會的含義

　　業(yè)主大會：是由全體業(yè)主組成，決定物業(yè)重大管理事項(xiàng)的業(yè)主自治管理組織。是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理事項(xiàng)的決策機(jī)構(gòu)。

　　(二)業(yè)主大會的籌備和成立

　　1.業(yè)主大會的籌備。業(yè)主籌備成立業(yè)主大會的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下，由業(yè)主代表、建設(shè)單位(包括公有住房出售單位)組成業(yè)主大會籌備組。籌備組成員名單確定后，應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以公告。

　　2.業(yè)主大會的成立。業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起30日內(nèi)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下，組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會會議，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

　　(三)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)

　　(1)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;(2)制定和修改管理規(guī)約;(3)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;(4)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);(5)籌集和使用專項(xiàng)維修資金;(6)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;(7)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

　　(四)業(yè)主大會活動規(guī)則

　　1.定期會議和臨時(shí)會議。當(dāng)出現(xiàn)下列情況時(shí)，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開業(yè)主大會臨時(shí)會議：(1)20%以上業(yè)主提議;(2)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的;(3)業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情況。

　　業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在召開業(yè)主大會會議15日前將會議通知及有關(guān)材料以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。如果是住宅小區(qū)召開業(yè)主大會會議的，還應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知與物業(yè)管理區(qū)域相關(guān)的居民委員會。

　　2.業(yè)主代理人和業(yè)主代表人。

　　(1)業(yè)主代理人。業(yè)主可以書面委托代理人參加投票、發(fā)表意見、參加表決、有關(guān)咨詢等。

　　(2)業(yè)主代表人。業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于參加業(yè)主大會會議3日前，就業(yè)主大會會議擬討論的事項(xiàng)，書面征求其所代表的業(yè)主意見。凡需投票表決的事項(xiàng)，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)要求業(yè)主將贊成、反對及棄權(quán)的決定及享有的投票權(quán)數(shù)書面簽字，然后由業(yè)主代表在業(yè)主大會會議上代表業(yè)主如實(shí)投票。

　　3.業(yè)主大會的召開形式。業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式;但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。

　　4.業(yè)主大會決定事項(xiàng)的表決原則。業(yè)主大會的表決原則根據(jù)表決事項(xiàng)的不同，可以分為 兩種情況：(1)業(yè)主大會作出的籌集和使用專項(xiàng)維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施等決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。

　　(2)業(yè)主大會作出的制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員，選聘或解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，以及有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)等決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

　　5.業(yè)主大會決定的效力以及業(yè)主的司法、行政救濟(jì)。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。