第一節 業主和業主大會

　　一、業主及其權利和義務

　　(一)業主的概念

　　業主：是指房屋的所有權人。擁有了房屋所有權就擁有了與該房屋相配套的設施設備和相關場地的所有權或使用權。

　　業主是物業管理市場的需求主體，是物業服務企業服務的對象，可以是個人、集體和國家。

　　具備業主身份的情況有三種：一是房屋所有權證書持有人;二是房屋共有權證書持有人;三是待領房屋所有權證書和房屋共有權證書的購房人。

　　(二)業主的權利

　　(1)按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務。(2)提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議。(3)提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議。(4)參加業主大會會議，行使投票權。(5)選舉業主委員會委員，并享有被選舉權。(6)監督業主委員會的工作。(7)監督物業服務企業履行物業服務合同。(8)對物業共用部位、共用設施設備和相關場地的使用情況享有知情權和監督權。(9)監督物業共用部位、共用設施設

　　備專項維修資金的管理和使用。(10)法律、法規規定的其他權利。

　　(三)業主的義務

　　(1)遵守管理規約、業主大會議事規則。 (2)遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度。 (3)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定。 (4)按照國家有關規定交納專項維修資金。 (5)按時交納物業服務費用。(6)法律、法規規定的其他義務。

　　二、業主大會

　　(一)業主大會的含義

　　業主大會：是由全體業主組成，決定物業重大管理事項的業主自治管理組織。是物業管理區域內物業管理事項的決策機構。

　　(二)業主大會的籌備和成立

　　1.業主大會的籌備。業主籌備成立業主大會的，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下，由業主代表、建設單位(包括公有住房出售單位)組成業主大會籌備組�；I備組成員名單確定后，應當以書面形式在物業管理區域內予以公告。

　　2.業主大會的成立。業主大會籌備組應當自組成之日起30日內在物業所在地的區、縣人民政府房地產主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下，組織業主召開首次業主大會會議，并選舉產生業主委員會。

　　(三)由業主共同決定的事項

　　(1)制定和修改業主大會議事規則;(2)制定和修改管理規約;(3)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;(4)選聘和解聘物業服務企業;(5)籌集和使用專項維修資金;(6)改建、重建建筑物及其附屬設施;(7)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

　　(四)業主大會活動規則

　　1.定期會議和臨時會議。當出現下列情況時，業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議：(1)20%以上業主提議;(2)發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;(3)業主大會議事規則或者管理規約規定的其他情況。

　　業主委員會應當在召開業主大會會議15日前將會議通知及有關材料以書面形式在物業管理區域內公告。如果是住宅小區召開業主大會會議的，還應當同時告知與物業管理區域相關的居民委員會。

　　2.業主代理人和業主代表人。

　　(1)業主代理人。業主可以書面委托代理人參加投票、發表意見、參加表決、有關咨詢等。

　　(2)業主代表人。業主代表應當于參加業主大會會議3日前，就業主大會會議擬討論的事項，書面征求其所代表的業主意見。凡需投票表決的事項，業主代表應當要求業主將贊成、反對及棄權的決定及享有的投票權數書面簽字，然后由業主代表在業主大會會議上代表業主如實投票。

　　3.業主大會的召開形式。業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式;但是，應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。

　　4.業主大會決定事項的表決原則。業主大會的表決原則根據表決事項的不同，可以分為 兩種情況：(1)業主大會作出的籌集和使用專項維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設施等決定，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意。

　　(2)業主大會作出的制定和修改業主大會議事規則、管理規約，選舉業主委員會或者更換業主委員會成員，選聘或解聘物業服務企業，以及有關共有和共同管理權利的其他重大事項等決定，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

　　5.業主大會決定的效力以及業主的司法、行政救濟。業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的區、縣人民政府房地產主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。