■出讓的規定

　　☆工業、商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應當采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓

　　☆嚴格限制以劃撥方式設立建設用地使用權

　　■出讓的特征(5大特征)

　　☆土地出讓是國家壟斷行為(只有國有土地才能出讓)

　　☆出讓使用權有使用期限

　　▼居住用地 70年

　　▼工業用地 50年

　　▼教育、科技、文化、衛生、體育用地 50年

　　▼商業、旅游、娛樂用地 40年

　　▼綜合或者其他用地 50年

　　☆使用權出讓是有償的——土地使用權出讓金

　　☆建設用地使用權可分別設定——地表、地上、地下分設

　　☆土地使用者權利范圍有限——地下資源、埋藏物與市政公用設施權屬除外

　　【例題1·單選題】【2008年真題】下列各建設項目用地中，土地使用權出讓的最高年限不可能為50年的是( )。

　　A.別墅用地　　　　　B.圖書館用地

　　C.汽車裝配廠用地　　D.購物中心用地

　　[答案]D

　　[解析]本題考查土地使用權出讓最高年限的規定。A別墅是居住用地，最高出讓年限為70年，可以低于這個年限出讓，所以有可能為50年。而圖書館用地屬于教育用地，汽車裝配廠用地屬于工業用地，最高出讓年限均為50年。購物中心用地屬于商業用地，最高出讓年限為40年，不可能為50年。

　　【例題2·單選題】【2007年真題】某公司3 年前以法定最高出讓年限取得一宗商業用途上地的使用權，然后建成酒店轉讓。現該酒店的土地使用權最高年限不高于( )年。

　　A.37　　　B.40

　　C.47　　　D.50

　　[答案]A

　　[解析]注意是三年前獲得的土地，建成的酒店的使用期是40-3=37年。

　　2.2 出讓金

　　■指通過出讓方式取得土地使用權的受讓者，一次或分次提前支付的整個使用期間的地租以及國家在出讓之前的開發成本及有關費用

　　■在簽訂出讓合同后60日內支付

　　2.3 招標、拍賣、掛牌出讓方式及程序

　　■一般規定(三種方式共同的規定)

　　☆編制出讓文件

　　☆發布出讓公告

　　☆出讓公告的內容

　　☆出讓底價的確定

　　☆資格審查

　　■出讓公告的內容

　　☆出讓人的情況

　　☆出讓宗地的情況

　　☆投標人、競買人的資格要求及申請辦法

　　☆索取出讓文件的辦法

　　☆時間、期限、競價方式

　　☆確定中標人、競得人的標準和方法

　　☆投標、競買保證金

　　☆其它事項

　　■關于出讓底價

　　☆可有底價也可無底價

　　☆根據土地估價結果和政府產業政策綜合確定標底或底價，不得低于國家規定的最低標準

　　☆集體決策確定底價、起叫價、起始價、保證金

　　【例題·單選題】【2007年真題】土地使用權出讓招標公告的內容一般不包括( )。

　　A.投標人的名稱和地址

　　B.投標人的資格要求

　　C.投標保證金

　　D.確定中標人的標準和方法

　　[答案]A

　　[解析]用常識即可決斷，發招標公告時并不知道誰會來投標。

　　■招標、拍賣、掛牌出讓的程序

　　出讓方式程 序

　　招標投標;開標;評標;中標

　　拍賣主持人點算競買人

　　主持人介紹拍賣宗地的情況

　　主持人宣布起叫價和增價規則及增價幅度(可以無底價，必須明示)

　　主持人報出起叫價

　　競買人舉牌應價或者報價

　　主持人確認該應價后繼續競價

　　主持人連續三次宣布同一應價而沒有再應價的，落槌成交

　　主持人宣布最高應價者為競得人

　　掛牌在掛牌起始日，將宗地的情況在土地交易所掛牌公布時間不少于10個工作日

　　符合條件的競爭者填寫報價單報價

　　出讓人確認該報價后更新顯示掛牌價格

　　掛牌主持人在掛牌截止時間確定競得人

　　掛牌截止由主持人主持確定

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