2.6 出讓合同

　　■出讓合同的概念

　　☆指土地出讓方(國家)與受讓方之間就國有建設用地使用權出讓達成的權利義務關系的協議

　　☆由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂

　　■出讓合同的特征

　　☆是出讓雙方當事人之間權利義務關系的協議

　　☆出讓方是特定的，必須是市、縣人民政府土地管理部門

　　☆受讓方一般為境內外公司組織與個人

　　☆出讓合同對轉讓合同起著制約作用(如用途和期限)

　　■出讓合同的內容

　　☆土地狀況

　　☆土地用途及使用年限

　　☆建設規劃設計條件

　　☆動工開發期限

　　☆出讓金額及支付方式

　　☆開發進度與分期投資額度

　　☆違約責任

　　☆其他條款

　　■出讓雙方的權利義務

　　☆出讓方權利義務

　　▼對方違約，出讓方可解除合同并請求違約賠償

　　▼對未按合同規定的期限和條件開發利用土地，可以罰款直至收回土地

　　▼應向受讓方提供達到合同規定條件的場地與資料

　　☆受讓方權利義務

　　▼對方違約，受讓方可解除合同并請求違約賠償

　　▼可辦理土地登記，領取土地使用證

　　▼可按規劃要求開發利用土地

　　■出讓合同的變更和解除

　　☆變更-較為多見的是改變土地用途

　　▼應取得土管部門和規劃部門的同意，簽訂出讓合同變更協議或重新簽訂出讓合同，并相應調整土地使用權出讓金

　　☆解除-多見于雙方違約或土管部門收回土地

　　【例題·單選題】【2007年真題】《物權法》規定的建設用地使用權出讓合同的內容不包括( )。

　　A.土地使用期限

　　B.土地用途

　　C.動工開發建設期限

　　D.土地界址、面積

　　[答案]C

　　3.國有建設用地租賃

　　3.1 租賃的概念與范圍

　　■概念

　　☆國家將土地租給使用者，由使用者與縣級以上人民政府土地管理部門簽訂一定期限的土地租賃合同，并支付租金的行為

　　☆是解決劃撥土地從無償使用過渡到有償使用的一種有效方式

　　■范圍

　　☆劃撥用地可不實行租賃

　　☆改變用途后不再符合劃撥用地的，可實行租賃

　　☆經營性房地產開發的，必須實行出讓，不實行租賃

　　☆非經營性開發的，可實行租賃等有償使用方式

　　☆國企破產出售時，原劃撥土地采取出讓方式處置，不實行租賃

　　■范圍的歸納

　　☆兩種情況必須采用出讓

　　☆經營性房地產開發用地

　　☆國有企業破產涉及劃撥建設用地使用權處置

　　☆其他建設用地和原劃撥用地，可采取出讓方式，也可采取國有土地租賃方式

　　3.2 租賃方式

　　■招標(提倡)

　　■拍賣(提倡)

　　■掛牌

　　■協議

　　3.3 租賃期限

　　■短期租賃-年限不超過5年

　　■長期租賃-5年以上，法定出讓年限以下

　　3.4 租賃合同

　　■租賃期六個月以上的應當由市、縣土地管理部門簽訂合同

　　3.5 承租建設用地使用權的權能(四項權能)

　　■轉租-承租土地使用權仍歸原承租人，承租人與第三人建立了附加租賃關系，第三人取得土地他項權利

　　■轉讓-承租土地使用權由第三人取得，原承租人脫離合同關系

　　■抵押-地上建筑物抵押的，其下的承租土地使用權隨之抵押，抵押權實現時租賃合同同時轉讓

　　■在使用年期內，承租人優先受讓權-承租人優先辦理出讓

　　3.6 承租建設用地使用權的收回

　　■國家因公共利益需要收回，給承租人以補償

　　■承租人的某些違約情況下，國家可解除合同收回

　　■承租土地使用權期滿未續期的，無償收回

　　【例題·多選題】【2007年真題】下列關于國有土地租賃的說法中，正確的有( )。

　　A.國有土地地租貨，可以采取招標、拍賣或者雙方協議的方式

　　B.國有土地租賃，租賃期限六個月以上的，必須簽訂租賃合同

　　C.承租人將土地轉租給第三人的，承租土地使用權隨之轉讓

　　D.承租土地使用權期滿，承租人可申請續期

　　E.國家因社會公共利益的需要，可依法提前無償收回承租土地使用權

　　[答案]ABD

　　4.建設用地使用權作價出資(入股)或授權經營

　　4.1 適用范圍

　　■一般規定

　　☆對于省級以上人民政府批準實行授權經營或國家控股公司試點的企業，可采用授權經營

　　■分類規定

　　☆涉及國家安全的領域或具有戰略意義的高新技術開發領域，可繼續采用劃撥

　　☆對自然壟斷行業、提供重要公共產品和服務的行為，支柱產業和高新技術產業中的重要骨干企業，主要采用授權經營和國家作價出資入股(重點)

　　☆對一般競爭性行業，應以出讓、租賃等方式

　　☆承擔國家計劃內重點技術改造項目的，可劃撥，也可作價出資(重點)

　　4.2 報批程序

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