3.抵押登記制度

　　■應當向土地所在地縣級以上地方人民政府規定的部門辦理建設用地使用權抵押登記

　　■抵押合同自抵押登記之日起生效

　　■辦理登記應提交的文件(7類)

　　☆抵押當事人身份明和法人資格證明

　　☆抵押登記申請書

　　☆抵押合同

　　☆國有土地使用證

　　☆有權設定抵押的證明材料

　　☆證明抵押用地價值的材料

　　☆其它

　　■登記的主要內容

　　☆被擔保的金額

　　☆抵押權人姓名或單位名稱

　　☆債權等

　　■登記機關在產權證上進行他項權利記載，所有權證書由抵押人收執，向抵押權人頒發他項權利證書

　　【例題1·單選題】【2008年真題】辦理建設用地使用權抵押登記時，交驗的文件一般不包括( )。

　　A.抵押合同　　　　　　　　　　　B.抵押登記申請書

　　C.國有建設用地使用權出讓合同　　D.國有土地使用證

　　[答案]C

　　[解析]本題考查抵押登記交驗的文件。登記時必須擁有土地使用證，表明土地權屬。土地出讓合同是獲得土地使用證的必備條件。因此有了土地使用證就無需出讓合同。

　　【例題2·單選題】【2006年真題】A公司將M地塊的使用權抵押給B公司，于7月1日簽訂抵押合同，并于次日辦理了公證，7月9日完成抵押登記，則抵押合同生效的時間為( )。

　　A.7月1日 B.7月2日

　　C.7月9日 D.7月10日

　　[答案]C

　　[解析]抵押合同自抵押登記之日起生效。

　　4.抵押建設用地使用權的占用與管理

　　■由抵押人占用與管理抵押的土地

　　■抵押權人有權進行監督檢查

　　■當抵押房地產價值不足以作為履行債務的擔保時，抵押權人有權要求抵押人重新提供或增加擔保

　　■抵押的土地可以出租轉讓，但價款應優先提前清償抵押權人的債權，超過部分歸抵押人所有

　　5.抵押建設用地使用權的處分

　　■抵押建設用地使用權處分的條件(5種情況)

　　☆抵押期屆滿，抵押權人未受清償

　　☆抵押人死亡引起無法履行債務

　　☆抵押人在抵押合同期宣告破產或解散

　　☆抵押人擅自處分抵押物

　　☆抵押合同約定的其他情況

　　■抵押建設用地使用權處分的受償

　　☆處分抵押物所得金額的分配順序

　　☆支付處分抵押物的費用

　　☆扣除抵押物應繳納的稅費

　　☆償還抵押權人的債權本息及支付違約金

　　☆賠償違約給抵押權人造成的損害

　　☆ 剩余金額交還抵押人

　　☆同一房地產設定兩個以上抵押權時的清償順序

　　☆已登記的，按登記的先后順序清償，順序相同的，按債權比例清償

　　☆已登記的先于未登記的 均未登記，按債權比例清償

　　☆抵押設定后土地上新增建筑物不屬于抵押財產，可一同處分，但新增建筑物的價款，抵押權人無權優先受償

　　6.抵押權的滅失

　　■因債務清償而滅失

　　■債務清償以外的原因而滅失

　　☆拋棄

　　☆協議滅失

　　☆土地滅失

　　☆混同

　　7.最高額抵押權

　　■概念

　　☆指抵押人與抵押權人協議，在最高債權額限度內，以抵押物對一定期間內連續發生的債權作擔保

　　■法律規定

　　☆設立前已存在的債權，可以轉入最高額抵押擔保的債權范圍

　　☆確定前，債權轉讓的，最高額抵押權不得轉讓，但當事人有約定的除外

　　☆確定前，部分抵押權人與抵押人可以通過協議變更債權內容

　　■最高抵押權的確定

　　☆約定的債權確定期間屆滿

　　☆沒有確定期間或期間不明，自設立之日起滿兩年后請求確認的

　　☆新的債權不可能發生

　　☆抵押財產被查封、扣押

　　☆債務人、抵押人被宣告破產或被撤銷

　　☆其它

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