3.抵押登記制度

　　■應(yīng)當(dāng)向土地所在地縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門辦理建設(shè)用地使用權(quán)抵押登記

　　■抵押合同自抵押登記之日起生效

　　■辦理登記應(yīng)提交的文件(7類)

　　☆抵押當(dāng)事人身份明和法人資格證明

　　☆抵押登記申請(qǐng)書

　　☆抵押合同

　　☆國(guó)有土地使用證

　　☆有權(quán)設(shè)定抵押的證明材料

　　☆證明抵押用地價(jià)值的材料

　　☆其它

　　■登記的主要內(nèi)容

　　☆被擔(dān)保的金額

　　☆抵押權(quán)人姓名或單位名稱

　　☆債權(quán)等

　　■登記機(jī)關(guān)在產(chǎn)權(quán)證上進(jìn)行他項(xiàng)權(quán)利記載，所有權(quán)證書由抵押人收?qǐng)?zhí)，向抵押權(quán)人頒發(fā)他項(xiàng)權(quán)利證書

　　【例題1·單選題】【2008年真題】辦理建設(shè)用地使用權(quán)抵押登記時(shí)，交驗(yàn)的文件一般不包括( )。

　　A.抵押合同　　　　　　　　　　　B.抵押登記申請(qǐng)書

　　C.國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同　　D.國(guó)有土地使用證

　　[答案]C

　　[解析]本題考查抵押登記交驗(yàn)的文件。登記時(shí)必須擁有土地使用證，表明土地權(quán)屬。土地出讓合同是獲得土地使用證的必備條件。因此有了土地使用證就無(wú)需出讓合同。

　　【例題2·單選題】【2006年真題】A公司將M地塊的使用權(quán)抵押給B公司，于7月1日簽訂抵押合同，并于次日辦理了公證，7月9日完成抵押登記，則抵押合同生效的時(shí)間為( )。

　　A.7月1日 B.7月2日

　　C.7月9日 D.7月10日

　　[答案]C

　　[解析]抵押合同自抵押登記之日起生效。

　　4.抵押建設(shè)用地使用權(quán)的占用與管理

　　■由抵押人占用與管理抵押的土地

　　■抵押權(quán)人有權(quán)進(jìn)行監(jiān)督檢查

　　■當(dāng)?shù)盅悍康禺a(chǎn)價(jià)值不足以作為履行債務(wù)的擔(dān)保時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人重新提供或增加擔(dān)保

　　■抵押的土地可以出租轉(zhuǎn)讓，但價(jià)款應(yīng)優(yōu)先提前清償?shù)盅簷?quán)人的債權(quán)，超過(guò)部分歸抵押人所有

　　5.抵押建設(shè)用地使用權(quán)的處分

　　■抵押建設(shè)用地使用權(quán)處分的條件(5種情況)

　　☆抵押期屆滿，抵押權(quán)人未受清償

　　☆抵押人死亡引起無(wú)法履行債務(wù)

　　☆抵押人在抵押合同期宣告破產(chǎn)或解散

　　☆抵押人擅自處分抵押物

　　☆抵押合同約定的其他情況

　　■抵押建設(shè)用地使用權(quán)處分的受償

　　☆處分抵押物所得金額的分配順序

　　☆支付處分抵押物的費(fèi)用

　　☆扣除抵押物應(yīng)繳納的稅費(fèi)

　　☆償還抵押權(quán)人的債權(quán)本息及支付違約金

　　☆賠償違約給抵押權(quán)人造成的損害

　　☆ 剩余金額交還抵押人

　　☆同一房地產(chǎn)設(shè)定兩個(gè)以上抵押權(quán)時(shí)的清償順序

　　☆已登記的，按登記的先后順序清償，順序相同的，按債權(quán)比例清償

　　☆已登記的先于未登記的 均未登記，按債權(quán)比例清償

　　☆抵押設(shè)定后土地上新增建筑物不屬于抵押財(cái)產(chǎn)，可一同處分，但新增建筑物的價(jià)款，抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償

　　6.抵押權(quán)的滅失

　　■因債務(wù)清償而滅失

　　■債務(wù)清償以外的原因而滅失

　　☆拋棄

　　☆協(xié)議滅失

　　☆土地滅失

　　☆混同

　　7.最高額抵押權(quán)

　　■概念

　　☆指抵押人與抵押權(quán)人協(xié)議，在最高債權(quán)額限度內(nèi)，以抵押物對(duì)一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生的債權(quán)作擔(dān)保

　　■法律規(guī)定

　　☆設(shè)立前已存在的債權(quán)，可以轉(zhuǎn)入最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍

　　☆確定前，債權(quán)轉(zhuǎn)讓的，最高額抵押權(quán)不得轉(zhuǎn)讓，但當(dāng)事人有約定的除外

　　☆確定前，部分抵押權(quán)人與抵押人可以通過(guò)協(xié)議變更債權(quán)內(nèi)容

　　■最高抵押權(quán)的確定

　　☆約定的債權(quán)確定期間屆滿

　　☆沒(méi)有確定期間或期間不明，自設(shè)立之日起滿兩年后請(qǐng)求確認(rèn)的

　　☆新的債權(quán)不可能發(fā)生

　　☆抵押財(cái)產(chǎn)被查封、扣押

　　☆債務(wù)人、抵押人被宣告破產(chǎn)或被撤銷

　　☆其它

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