第五節　房地產市場分析和預測

　　1.房地產市場分析

　　1.1 房地產市場分析的概念與作用

　　■概念

　　☆在房地產市場調研獲得一定資料的基礎上，針對需要，運用科學方法和經驗，對房地產企業和房地產市場的未來發展趨勢以及與之相關的營銷環境進行分析和判斷，為房地產企業營銷決策提供依據

　　■房地產市場預測的作用

　　☆房地產開發商——決策的依據

　　☆投資者和金融機構——放貸的先決條件

　　☆設計人員——了解市場才能滿足市場

　　☆營銷經理——制定銷售策略、廣告策略的依據

　　☆地方政府——審批管理市場的依據

　　☆租戶和購房者——作出租售決策的依據

　　■市場區域的確定(同一供求范圍之內的區域)(重點)

　　☆概念

　　▼市場區域是指主要(潛在)需求的來源地或主要競爭物業的所在地，它包含與目標物業相似的競爭空間的需求和供給

　　☆定義市場區域的工作內容

　　▼描繪市場區域

　　▼在相應地圖上標出市場區域的邊界

　　▼解釋確定市場區域邊界的依據

　　☆影響市場區域形狀和大小的關鍵因素

　　▼自然特征

　　▼建筑阻礙、高速公路或鐵路

　　▼人口密度的大小

　　▼政治區域

　　▼鄰里關系和人口統計特征

　　▼發展的類型和范圍

　　▼競爭性項目的區域

　　☆物業類型和市場分析目的對確定市場區域的影響(可以行政區域為界限)

　　1.2 房地產市場分析的內容

　　■宏觀因素分析(三個層次)

　　☆就影響整個房地產市場的宏觀因素進行分析

　　☆研究其所選定開發地區的城市發展與建設情況

　　☆對項目所在地域的情況進行分析

　　■市場狀況分析

　　☆供給分析

　　☆需求分析

　　☆結論

　　【重點】市場狀況分析的內容

　　供給分析　　1) 市場存量、走勢和未來可能的供給量

　　2) 分析市場商業周期和建造周期循環運動情況，分析供求之間的差異

　　3) 分析競爭項目的功能和特點

　　需求分析　　1) 需求預測

　　2) 市場占有率分析

　　3) 吸納率分析

　　項目吸納量等于市場供求缺口(未滿足需求量)和擬開發項目市場占有率的乘積。

　　結論　　1) 住宅項目

　　2) 寫字樓項目

　　3) 商業購物中心項目

　　4) 工業或倉儲項目

　　2.房地產市場預測

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