第五節　房地產投資項目經濟評價指標和方法

　　1. 房地產投資項目經濟評價指標體系

　　■財務評價目標

　　☆項目的盈利能力

　　☆項目的清償能力

　　▼財務清償能力-項目收回全部投資的能力

　　▼債務清償能力-項目清償債務的能力

　　■指標體系

　　2. 動態盈利指標及其計算

　　2.1 財務凈現值

　　■概念

　　☆指項目按行業的基準收益率或設定的目標收益率，將項目計算期內各計算時點的凈現金流量折現到投資活動的起始點的現值之和

　　■實質

　　☆都是把資金換算到起始點時進行計算，即F～P或A~P

　　■基準收益率(基準折現率)

　　☆是企業或投資者以動態的觀點所確定的，可接受的投資項目方案最低標準的收益水平(最低盈利水平)

　　☆以行業的平均收益率為基礎，綜合考慮資金成本、投資風險、通脹及資金限制等影響因素

　　■計算公式

　　☆F～P或A~P后，再計算所有現金流的代數和

　　■評價準則

　　☆PNPV≥0，說明方案正好達到預定的投資收益水平，或者尚有盈余，項目可以接受

　　☆PNPV<0，說明方案達不到預定的收益水平，方案不可接受

　　■優點

　　☆考慮了資金的時間價值

　　☆經濟意義明確直觀

　　☆判斷準則直觀明了

　　■缺點

　　☆計算時必須事先給出基準收益率或設定的收益率來折現，而該折現率的確定比較難

　　☆是絕對指標而不是相對指標，不能反映投資的使用效率(即沒有考慮初始投資的大小)

　　2.2 財務內部收益率

　　■概念

　　☆使投資方案各年現金流入量的總現值與各年現金流出量的總現值相等的折現率(NPV=0時的折現率)

　　■實質

　　☆反應項目的盈利能力

　　☆還表明項目投資所能支付的最高貸款利率

　　■內部收益率函數的性質-減函數

　　☆i1時，凈現值為FNPV1>0，則r一定比i1大

　　☆i2時，凈現值為FNPV2<0，則r一定比i2小

　　■計算方法-插值法

　　☆i1時，凈現值為FNPV1>0

　　☆i2時，凈現值為FNPV2<0

　　☆i1、 i2之差一般不宜超過2%，最大不超過5%

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