第三節 國有建設用地使用權轉讓

　　一. 國有建設用地使用權轉讓條件和限制

　　(一) 轉讓條件

　　土地使用權轉讓的前提

　　以出讓方式取得的土地使用權轉讓(2條)

　　按出讓合同約定已支付全部土地出讓金，并取得土地使用權證書

　　進行房屋建設工程的，完成開發投資總額的25%以上，但投資額不含土地使用權出讓金;屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件

　　以劃撥方式取得的土地使用權轉讓(3條)

　　由有批準權的人民政府準予轉讓

　　由受讓方辦理出讓手續，繳納出讓金

　　經批準可以不辦理出讓手續的，轉讓方將房地產收益中的土地收益上繳國家

　　【例題·單選題】【2006年真題】M公司取得了某成片土地的土地使用權，并按合同約定進行成片土地開發，若M公司要轉讓該土地的土地使用權，應滿足的條件是(　)。

　　A.取得土地使用權兩年以后

　　B.完成開發投資總額的25%以上(不含土地使用權出讓金)

　　C.完成開發投資總額的25%以上(含土地使用權出讓金)

　　D.形成工業用地或者其他建設用地條件

　　【答案】D

　　(二)土地使用權轉讓的限制

　　轉讓合同期限和建設項目完成日期不得超過原出讓合同規定，轉讓獲得的土地使用期限為土地使用權出讓合同期限減去原土地使用者已使用期限后的剩余期限

　　原出讓合同規定的土地使用受讓人的權利義務全部轉移

　　土地使用權轉讓時，其地上建筑物等所有權隨之轉讓(房隨地走)

　　土地使用權轉讓價格明顯低于市場價格的，市、縣人民政府有優先購買權

　　土地使用權轉讓時，規劃用途改變，需經土地管理部門與規劃部門批準，并調整出讓金

　　【例題1·單選題】【2007年真題】下列關于土地使用權轉讓的說法中，錯誤的是(　)。

　　A.成片開發土地使用權只能成片轉讓

　　B.土地使用權轉讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權隨之轉移

　　C.土地使用權轉讓價格明顯低于市場價格的，市、縣人民政府有優先購買權

　　D.成片開發土地轉讓的前提是必須形成工業用地或其他建設用地條件

　　【答案】A

　　【例題2·單選題】【2006年真題】下列關于土地使用權出讓、轉讓的說法中，錯誤的是(　)。

　　A.土地使用權出讓是一種國家壟斷行為

　　B.土地使用權出讓、轉讓制度基于所有權與使用權相分離的原則

　　C.城市規劃區內的所有土地都可以直接出讓

　　D.土地使用權出讓年限屆滿前一年，土地使用者可以申請續期

　　【答案】C

　　【解析】只有國有土地可以出讓，規劃區內的土地未必全是國有土地，或者其使用權已經出讓了

　　【例題3·單選題】【2005年真題】土地使用權轉讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權(　)

　　A.是否轉讓由雙方議定

　　B.由轉讓方決定是否轉讓

　　C.由受讓方決定是否轉讓

　　D.隨之轉讓

　　【答案】D

　　【解析】房隨地走

　　二.國有建設用地使用權轉讓方式

　　出售,交換,贈與

　　三.國有建設用地使用權轉讓程序

　　申請-審批-簽訂轉讓合同-公證-登記

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