第二章　資產(chǎn)評估的基本方法要求

　　掌握資產(chǎn)評估的基本方法、評估基本方法的運(yùn)用及方法中各個指標(biāo)的確定。

　　第一節(jié)　市場法

　　市場法是指通過比較被評估資產(chǎn)與最近售出類似資產(chǎn)的異同，并將類似資產(chǎn)的市場價格進(jìn)行調(diào)整，從而確定被評估資產(chǎn)價值的一種評估方法。

　　市場法應(yīng)用的前提條件：

　　需要有一個充分發(fā)育的活躍的公平的資產(chǎn)交易市場;

　　被評估資產(chǎn)的市場參照物及其相比較的指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)等資料是可以搜集的。

　　運(yùn)用市場法評估資產(chǎn)優(yōu)缺點(diǎn)市場法的優(yōu)缺點(diǎn)：

　　市場法是資產(chǎn)評估中最簡單、最有效的方法。其優(yōu)點(diǎn)表現(xiàn)在：能夠客觀反映資產(chǎn)目前的市場情況，其評估的參數(shù)、指標(biāo)直接從市場獲得，評估值更能反映市場現(xiàn)實(shí)價格;評估結(jié)果易于被各方面理解和接受。

　　市場法的缺點(diǎn)表現(xiàn)在：需要有公開及活躍的市場作為基礎(chǔ)，有時缺少可對比數(shù)據(jù)以及缺少判斷對比數(shù)據(jù)而難以應(yīng)用;不適用于專用機(jī)器、設(shè)備、大部分的無形資產(chǎn)，以及受地區(qū)、環(huán)境等嚴(yán)格限制的一些資產(chǎn)的評估。通常適應(yīng)于商業(yè)用房、通用設(shè)備等資產(chǎn)的評估。

　　第二節(jié)　成本法

　　成本法及其適用的前提條件成本法是指在評估資產(chǎn)時按被評估資產(chǎn)的現(xiàn)時重置成本扣減其各項(xiàng)損耗價值來確定被評估資產(chǎn)價值的方法。

　　成本法運(yùn)用的形式及其各項(xiàng)指標(biāo)的估算：

　　1、基本公式可表述為：

　　被評估資產(chǎn)評估值=重置成本-實(shí)體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟(jì)性貶值2、運(yùn)用成本法評估資產(chǎn)的步驟：

　　①確定被評估資產(chǎn)，并估算重置成本;

　　②確定被評估資產(chǎn)的使用年限;

　　③估算被評估資產(chǎn)的損耗或貶值;

　　④計(jì)算確定被評估資產(chǎn)的價值。

　　(一)重置成本的估算復(fù)原重置成本與更新重置成本的異同。

　　1、重置核算法

　　2、物價指數(shù)法

　　3、功能價值法

　　4、規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法

　　(1)重置核算法是指按資產(chǎn)成本的構(gòu)成，把以現(xiàn)行市價計(jì)算的全部購建支出按其計(jì)入成本的形式，將總成本區(qū)分為直接成本和間接成本來估算重置成本的一種方法。

　　重置成本=直接成本+間接成本

　　(2)物價指數(shù)法物價指數(shù)法是在資產(chǎn)歷史成本基礎(chǔ)上，通過現(xiàn)時物價指數(shù)確定其重置成本。計(jì)算公式為：

　　資產(chǎn)重置成本=資產(chǎn)歷史成本×資產(chǎn)評估時物價指數(shù)/資產(chǎn)購建時物價指數(shù)或者為：

　　資產(chǎn)重置成本=資產(chǎn)歷史成本×(1±物價變動指數(shù))

　　(3)功能價值法也稱生產(chǎn)能力比例法。這種方法是尋找一個與被評估資產(chǎn)相同或相似的資產(chǎn)為參照物，計(jì)算其每一單位生產(chǎn)能力價格或參照物與被評估資產(chǎn)生產(chǎn)能力的比例，據(jù)以估算被評估資產(chǎn)的重置成本。計(jì)算公式為：

　　被評估資產(chǎn)重置成本=參照物重置成本×被評估資產(chǎn)年產(chǎn)量/參照物年產(chǎn)量

　　6、規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法

　　(二)實(shí)體性貶值及其估算是指資產(chǎn)由于使用和自然力作用形成的貶值。實(shí)體性貶值率估算的三種方法：觀察法、使用年限法、修復(fù)費(fèi)用法

　　(三)功能性貶值及估算功能性貶值是由于資產(chǎn)的技術(shù)相對落后出現(xiàn)新的技術(shù)的資產(chǎn)而導(dǎo)致的一些貶值。

　　(四)經(jīng)濟(jì)性貶值及其估算是由于外部環(huán)境變化造成資產(chǎn)的貶值。

　　(五)成新率及其估算三種方法：觀察法、使用年限法、修復(fù)費(fèi)用法。實(shí)體性貶值率也可以采用就三種法。

　　第三節(jié)　收益法

　　一、收益法及其適用的前提條件收益法是通過估算被評估資產(chǎn)的未來預(yù)期收益并折算成現(xiàn)值，借以確定被評估資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評估方法。

　　二：收益法應(yīng)用的前提 P47

　　三、收益法中各項(xiàng)指標(biāo)的確定

　　(一)收益額收益額是未來預(yù)期收益。

　　(二)折現(xiàn)率和資本化率

　　1、無風(fēng)險報(bào)酬率

　　2、風(fēng)險報(bào)酬率(財(cái)務(wù)風(fēng)險、市場風(fēng)險、管理風(fēng)險)

　　無風(fēng)險報(bào)酬率是以國庫券、銀行存款利率來確定的，而風(fēng)險報(bào)酬率是根據(jù)社會行業(yè)平均收益水平確定。

　　(三)收益期限

　　四、運(yùn)用收益法評估資產(chǎn)優(yōu)缺點(diǎn)

　　收益法的優(yōu)缺點(diǎn)

　　1、收益法的優(yōu)點(diǎn)

　　(1)能真實(shí)和較準(zhǔn)確地反映企業(yè)資本化的價值;

　　(2)與投資決策相結(jié)合，應(yīng)用此法評估的資產(chǎn)價值易為買賣雙方所接受。

　　2、收益法的缺點(diǎn)

　　(1)預(yù)期收益額預(yù)測難度較大，受較強(qiáng)的主觀判斷和未來不可預(yù)見因素的影響;

　　(2)在評估中適用范圍較小，一般適用企業(yè)整體資產(chǎn)和可預(yù)測未來收益的單項(xiàng)資產(chǎn)評估。

　　第四節(jié)　資產(chǎn)評估方法的比較和選擇

　　資產(chǎn)評估方法選擇應(yīng)考慮的因素：

　　1、資產(chǎn)評估方法的選擇必須與資產(chǎn)評估價值類型相適應(yīng)。

　　2、資產(chǎn)評估方法必須與評估對象相適應(yīng)。

　　3、評估方法的選擇還要受可搜集數(shù)據(jù)和信息資料的制約。