第二章　資產評估的基本方法要求

　　掌握資產評估的基本方法、評估基本方法的運用及方法中各個指標的確定。

　　第一節(jié)　市場法

　　市場法是指通過比較被評估資產與最近售出類似資產的異同，并將類似資產的市場價格進行調整，從而確定被評估資產價值的一種評估方法。

　　市場法應用的前提條件：

　　需要有一個充分發(fā)育的活躍的公平的資產交易市場;

　　被評估資產的市場參照物及其相比較的指標、技術參數等資料是可以搜集的。

　　運用市場法評估資產優(yōu)缺點市場法的優(yōu)缺點：

　　市場法是資產評估中最簡單、最有效的方法。其優(yōu)點表現在：能夠客觀反映資產目前的市場情況，其評估的參數、指標直接從市場獲得，評估值更能反映市場現實價格;評估結果易于被各方面理解和接受。

　　市場法的缺點表現在：需要有公開及活躍的市場作為基礎，有時缺少可對比數據以及缺少判斷對比數據而難以應用;不適用于專用機器、設備、大部分的無形資產，以及受地區(qū)、環(huán)境等嚴格限制的一些資產的評估。通常適應于商業(yè)用房、通用設備等資產的評估。

　　第二節(jié)　成本法

　　成本法及其適用的前提條件成本法是指在評估資產時按被評估資產的現時重置成本扣減其各項損耗價值來確定被評估資產價值的方法。

　　成本法運用的形式及其各項指標的估算：

　　1、基本公式可表述為：

　　被評估資產評估值=重置成本-實體性貶值-功能性貶值-經濟性貶值2、運用成本法評估資產的步驟：

　　①確定被評估資產，并估算重置成本;

　　②確定被評估資產的使用年限;

　　③估算被評估資產的損耗或貶值;

　　④計算確定被評估資產的價值。

　　(一)重置成本的估算復原重置成本與更新重置成本的異同。

　　1、重置核算法

　　2、物價指數法

　　3、功能價值法

　　4、規(guī)模經濟效益指數法

　　(1)重置核算法是指按資產成本的構成，把以現行市價計算的全部購建支出按其計入成本的形式，將總成本區(qū)分為直接成本和間接成本來估算重置成本的一種方法。

　　重置成本=直接成本+間接成本

　　(2)物價指數法物價指數法是在資產歷史成本基礎上，通過現時物價指數確定其重置成本。計算公式為：

　　資產重置成本=資產歷史成本×資產評估時物價指數/資產購建時物價指數或者為：

　　資產重置成本=資產歷史成本×(1±物價變動指數)

　　(3)功能價值法也稱生產能力比例法。這種方法是尋找一個與被評估資產相同或相似的資產為參照物，計算其每一單位生產能力價格或參照物與被評估資產生產能力的比例，據以估算被評估資產的重置成本。計算公式為：

　　被評估資產重置成本=參照物重置成本×被評估資產年產量/參照物年產量

　　6、規(guī)模經濟效益指數法

　　(二)實體性貶值及其估算是指資產由于使用和自然力作用形成的貶值。實體性貶值率估算的三種方法：觀察法、使用年限法、修復費用法

　　(三)功能性貶值及估算功能性貶值是由于資產的技術相對落后出現新的技術的資產而導致的一些貶值。

　　(四)經濟性貶值及其估算是由于外部環(huán)境變化造成資產的貶值。

　　(五)成新率及其估算三種方法：觀察法、使用年限法、修復費用法。實體性貶值率也可以采用就三種法。

　　第三節(jié)　收益法

　　一、收益法及其適用的前提條件收益法是通過估算被評估資產的未來預期收益并折算成現值，借以確定被評估資產價值的一種資產評估方法。

　　二：收益法應用的前提 P47

　　三、收益法中各項指標的確定

　　(一)收益額收益額是未來預期收益。

　　(二)折現率和資本化率

　　1、無風險報酬率

　　2、風險報酬率(財務風險、市場風險、管理風險)

　　無風險報酬率是以國庫券、銀行存款利率來確定的，而風險報酬率是根據社會行業(yè)平均收益水平確定。

　　(三)收益期限

　　四、運用收益法評估資產優(yōu)缺點

　　收益法的優(yōu)缺點

　　1、收益法的優(yōu)點

　　(1)能真實和較準確地反映企業(yè)資本化的價值;

　　(2)與投資決策相結合，應用此法評估的資產價值易為買賣雙方所接受。

　　2、收益法的缺點

　　(1)預期收益額預測難度較大，受較強的主觀判斷和未來不可預見因素的影響;

　　(2)在評估中適用范圍較小，一般適用企業(yè)整體資產和可預測未來收益的單項資產評估。

　　第四節(jié)　資產評估方法的比較和選擇

　　資產評估方法選擇應考慮的因素：

　　1、資產評估方法的選擇必須與資產評估價值類型相適應。

　　2、資產評估方法必須與評估對象相適應。

　　3、評估方法的選擇還要受可搜集數據和信息資料的制約。