第四章　房地產評估

　　第一節　房地產評估概述

　　房地產是指土地、建筑物及其他地上定著物。

　　房地產的特征：(1)位置固定性;(2)耐用性;(3)影響因素多樣性;(4)投資大量性;(5)保值增值趨勢。

　　第二節　土地使用權評估的特點

　　土地資產的特性：

　　1、自然特性：(1)土地面積的有限性。(2)土地空間位置的固定性。(3)土地使用價值的永續性和增值性。(4)土地的不可替代性。

　　2、經濟特性：(1)用途多樣性。(2)經濟地理位置的可變性。(3)可壟斷性。

　　土地資產價格體系：

　　土地資產的價格類型：

　　1、基準地價：是指城鎮國有土地的基本標準價格。

　　從定義中可以看到：(1)它是政府行為，是政府制定出來的;(2)它是區域內的平均價格;(3)它的價格是按經濟用途確定的;(4)它表示的是單位土地面積的地價。

　　2、標定地價：是在市、縣政府根據需要評估的正常土地市場中，在正常經營管理條件和政策作用下，具體宗地在一定使用年限內的價格。

　　土地資產價格特點：

　　1、土地價格不是土地價值的貨幣表現，其價格不由生產成本決定

　　2、土地價格主要由土地的需求決定

　　3、土地價格具有明顯的區域性

　　4、土地價格的上漲性影響地產價格的因素：

　　(一)一般因素：1、行政因素2、社會因素3、經濟因素4、其他一般因素：如人口因素、心理因素、國際因素等也都對房地產市場產生一定的影響。

　　(二)區域因素：

　　影響工業用地價格的區域因素：(1)交通便捷度。(2)基礎設施完善度。(3)產業集聚規模。(4)環境質量。(5)規劃限制。(6)其他因素。

　　土地使用權評估的原則：(一) 替代原則(二)最有效使用原則(三)變動原則：一般商品的價格，是伴隨著構成價格的因素的變化而變化的。土地價格也有同樣情形，它是各種地價形成因素相互作用的結果。土地價格是在這些因素相互作用及其組合的變動過程中形成的。(四)供需原則(五)貢獻原則

　　第四節　土地使用權評估的方法

　　市場法也稱市場比較法，是將待估土地與在近期已經進行交易的類似土地加以比較，從已進行交易的類似土地的價格，修正得出待估土地價格的一種評估方法。其公式為：

　　一般地，采用市場法至少應選用三個或三個以上的比較案例，經過上述評定估算過程，至少應得到三個或三個以上的初步評估結果。經過處理得出一個評估結果。

　　建筑物是指與土地組合的建設成果，總體上劃分為房屋和構筑物兩大類。

　　建筑物評估的原則：(一)替代原則(二)最有效使用原則(三)供需原則(四)房地合一原則