全套講義：2013年注冊會計師《經濟法》強化輔導講義匯總 

第二節　物權變動

　　一、物權變動的形態

　　1.原始取得。是指非依他人既存的權利而是基于法律規定直接取得所有權。包括先占、生產、收益孳息、添附;

　　2.繼受取得。是指基于他人既存的權利而取得所有權。其方式主要是法律行為。

　　【例題·多選題】屬于所有權原始取得的方式包括(　)。

　　A.收益孳息

　　B.接受繼承

　　C.接受遺贈

　　D.先占

　　『正確答案』AD

　　『答案解析』本題考核所有權原始取得的方式。選項BC屬于所有權繼受取得的方式。

　　二、物權變動的原因

　　(一)基于法律行為的物權變動

　　物權行為是直接發生物權讓與、變更或廢止效力之法律行為。

　　(二)非基于法律行為的物權變動

　　1.基于事實行為的物權變動。因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發生效力。

　　2.基于法律規定。因繼承或者受遺贈取得物權。因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發生效力。

　　3.依據“公共權力”發生的物權變動。因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發生效力。

　　提示：非基于法律行為的物權變動不必以公示為前提。

　　【例題·多選題】根據《物權法》，關于非依法律行為的物權變動的說法，正確的有(　)。

　　A.某人民法院對離婚訴訟作出的分割不動產的判決書生效時即發生物權變動效力

　　B.某市人民政府征收集體土地的決定生效即發生物權變動效力

　　C.張某自繼承開始時即取得遺產的所有權

　　D.趙某的宅基地因洪水滅失，宅基地使用權并不消滅

　　『正確答案』ABC

　　三、物權行為

　　1.財產法上的法律行為有債權行為與物權行為之別。

　　例如：房屋買賣合同只是債權行為，并不足以導致房屋所有權轉讓。房屋所有權的轉讓依賴于出賣人向買受人為了履行買賣合同而轉讓所有權的行為(意義上稱合同的履行行為)，在轉讓物權的意義上則稱物權行為。

　　2.當事人一方不得以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效。

　　3.出賣人就同一標的物訂立多重合同，合同均不具有合同法第五十二條規定的無效情形，買受人因不能按照合同約定取得標的物所有權，可以請求追究出賣人的違約責任。

　　四、物權變動的公示方式

　　(一)動產物權變動的公示方式：交付。

　　1.現實交付

　　2.交付替代

　　(1)簡易交付

　　動產物權設立和轉讓前，權利人已經依法占有該動產的，物權自法律行為生效時發生效力。風險也于此時發生轉移。

　　【例題·單選題】甲公司依據租賃合同交付給乙公司工程設備一套，乙公司使用后表示滿意，向甲公司提出購買該套設備，甲公司表示同意，買賣合同訂立時該套設備的所有權轉移。這種交付方式是(　)。

　　A.直接交付

　　B.簡易交付

　　C.指示交付

　　D.占有改定

　　『正確答案』B

　　(2)指示交付

　　動產物權設立和轉讓前，第三人依法占有該動產的，負有交付義務的人可以通過轉讓請求第三人返還原物的權利代替交付。如果讓與人的動產由第三人占有，讓與人可以將其享有的對第三人的返還請求權讓與給受讓人，以代替現實交付。

　　【例題·單選題】甲企業將一套生產設備租給乙企業使用，租期未滿，甲企業將該設備賣給了丙企業，并在買賣合同中約定將甲企業對乙企業享有的返還該設備的請求權轉讓給丙企業，這種交付方式是(　)。

　　A.直接交付

　　B.占有改定

　　C.簡易交付

　　D.指示交付

　　『正確答案』D

　　(3)占有改定

　　所謂占有改定，是指動產物權的讓與人與受讓人之間特別約定，標的物仍然由出讓人繼續占有，而受讓人則取得對標的物的間接占有以代替標的物的實際交付。

　　【例題·單選題】甲在乙的畫展上看中一幅畫，并提出購買，雙方以5萬元成交。甲同意待畫展結束后，再將屬于自己的畫取走。根據《物權法》的規定，此種交付方式屬于(　)。

　　A.現實交付

　　B.簡易交付

　　C.指示交付

　　D.占有改定

　　『正確答案』D

　　(二)不動產物權變動的公示方式：登記。

　　1.土地登記與房屋登記(根據所登記的不動產類型劃分)。

　　2.土地總登記、初始登記、變更登記、轉移登記與注銷登記。

　　3.所有權登記、使用權登記、地役權登記與抵押權登記(以登記的權利類型為標準劃分)。

　　4.更正登記與異議登記

　　(1)更正登記

　　權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項有錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。

　　(2)異議登記

　　異議登記是利害關系人對不動產登記簿記載的權利提出異議并記入登記簿的行為，是在更正登記不能獲得權利人同意后的補救措施。

　　①異議登記使得登記簿上所記載權利失去正確性推定的效力，異議登記后，第三人不得主張基于登記而產生的公信力(不適用于善意取得)。

　　②為了避免不動產物權的效力不因異議登記而長期處于不穩定，法律要求異議登記申請人在異議登記之日起15日內起訴，不起訴的，則異議登記失效。

　　③如果異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。

　　【例題·多選題】某房屋登記的所有人為甲，乙認為自己是共有人，于是向登記機構申請更正登記。甲不同意，乙又于3月15日進行了異議登記。3月20日，丙打算買甲的房屋，但是到登記機構查詢發現甲的房屋存有異議登記，遂放棄購買。乙申請異議登記后，發現自己的證據不足，遂對此事置之不理。下列哪些選項是正確的(　)。

　　A.異議登記后，未經乙同意，處分該房屋的，不發生物權效力

　　B.異議登記于3月31日失效

　　C.甲有權向乙請求賠償損失

　　D.甲有權向登記機構請求賠償損失

　　『正確答案』BC

　　『答案解析』(1)權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。不動產登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內不起訴，異議登記失效。異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償;BC正確，D錯誤。(2)異議登記并不能阻礙權利人行使其對于不動產的處分權;A錯誤。

　　5.預告登記

　　(1)預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。

　　(2)預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起3個月內未申請登記的，預告登記失效。

　　提示：具體有下列情形之一的，當事人可以申請預告登記：(1)預購商品房;(2)以預購商品房設定抵押;(3)房屋所有權轉讓、抵押等。

　　【例題·多選題】甲向乙出售房屋并訂立買賣合同。雙方約定：乙應在一年內分期支付完畢價款;甲先將房屋交付乙使用，一年后轉移所有權。房屋交付后，雙方前往房屋登記機構辦理了預告登記。下列表述中，正確的有(　)。

　　A.乙已取得房屋所有權

　　B.若甲未經乙同意，將房屋另行出賣給丙，則甲、丙的買賣合同無效

　　C.若甲未經乙同意，將房屋抵押給丁，該抵押行為不能發生物權效力

　　D.若甲因為乙沒有按期支付價款而依法解除合同，則預告登記失效

　　『正確答案』CD

　　『答案解析』(1)當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。本題中，由于雙方沒有辦理正式的登記，因此乙并沒有取得房屋所有權，A錯誤;(2)預告登記的作用在于使得權利人擅自處分不動產時不發生物權變動效力，而對合同的效力沒有影響，因此甲丙簽訂的買賣合同還是有效的，B錯誤，C正確;(3)預告登記后，債權消滅的，預告登記失效，D正確。

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