全套講義：2013年注冊會計師《經濟法》強化輔導講義匯總 

第四節　用益物權

　　《物權法》規定的用益物權包括土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權與地役權。

　　一、建設用地使用權的取得

　　(一)創設取得

　　1.無償劃撥。

　　嚴格限制以劃撥方式設立建設用地使用權，采取劃拔方式的，應當遵守法律、行政法規關于土地用途的規定。用于商業開發的建設用地，不得以劃撥方式取得建設用地使用權。

　　2.有償出讓。

　　(1)建設用地使用權出讓，可以采取拍賣、招標或者雙方協議的方式。

　　(2)土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至少遲于屆滿前一年申請續期，除根據社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批準。

　　(3)住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。

　　(二)移轉取得

　　1.移轉取得的方式。建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈與或者抵押的，當事人應當采取書面形式訂立相應的合同。使用期限由當事人約定，但不得超過建設用地使用權的剩余期限。

　　提示：以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：①按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書;②按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件;③轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。

　　2.下列房地產不得轉讓：①以出讓方式取得土地使用權，但未符合《城市房地產管理法》第三十九條規定的條件的;②司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;③依法收回土地使用權的;④共有房地產，未經其他共有人書面同意的;⑤權屬有爭議的;⑥未依法登記領取權屬證書的。

　　(三)登記

　　建設用地使用權的取得必須向登記機構辦理登記，登記是建設用地使用權生效的條件。

　　【例題·單選題】根據物權法的有關規定，下列關于住宅建設用地使用權期間屆滿后續期問題的表述中，正確的是(　)。

　　A.自動續期

　　B.建設用地使用權收歸國有，不得續期

　　C.經縣級以上人民政府批準，可以續期

　　D.經不動產登記機構批準，可以續期

　　『正確答案』A

　　『答案解析』住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。A正確。

　　【例題·多選題】根據物權法律制度的規定，下列物權變動中，以登記為變動要件的有(　) 。

　　A.甲公司將一幅土地的建設用地使用權轉讓給乙公司

　　B.甲公司與乙公司之間訂立合同，在甲的土地上設定地役權

　　C.甲公司將一架飛機的所有權轉讓給乙公司

　　D.自然人丙將其繼承的房屋轉讓給丁，該房屋尚登記在其去世的父親名下

　　『正確答案』AD

　　『答案解析』(1)建設用地使用權自登記時設立。建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，應當向登記機構申請變更登記;A正確。(2)地役權自地役權合同生效時設立。當事人要求登記的，可以向登記機構申請地役權登記;未經登記，不得對抗善意第三人;B錯誤。(3)船舶、航空器和機動車等物權的設立、變更、轉讓和消滅，未經登記，不得對抗善意第三人;C錯誤。(4)因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發生效力;但是繼承人處分該不動產時，應當辦理登記;D正確。

　　二、建設用地使用權的期限

　　1.以無償劃撥方式取得的建設用地使用權，除法律、行政法規另有規定外，沒有使用期限的限制。

　　2.以有償出讓方式取得的建設用地使用權，出讓最高年限按下列用途確定：

　　(1)居住用地七十年;(2)工業用地五十年;(3)教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年;(4)商業、旅游、娛樂用地四十年;(5)綜合或者其他用地五十年。

　　提示：土地使用者通過轉讓方式取得的土地使用權，其使用年限為土地使用權出讓合同規定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。

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