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　　第二節 物權變動

　　不動產的物權變動

　　(一)不動產物權變動的情形

　　1.登記生效

　　不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力;未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。(2011年案例分析題)

　　【解釋1】房屋買賣、建設用地使用權的取得和不動產的抵押必須登記，登記生效。

　　【解釋2】當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同的效力。

　　2.登記對抗

　　(1)土地承包經營權自土地承包經營權合同生效時設立。未經登記，不得對抗善意第三人。

　　(2)地役權自地役權合同生效時設立。未經登記，不得對抗善意第三人。

　　3.非基于法律行為的物權變動

　　(1)基于事實行為

　　因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發生效力。

　　(2)基于法律規定

　　因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發生效力。(2012年案例分析題)

　　(3)基于公法行為

　　因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定生效時發生效力。

　　(二)不動產登記制度

　　1.不動產權屬證書與不動產登記簿不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準。(2008年案例分析題)

　　2.更正登記

　　權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人“書面同意”更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。

　　3.異議登記

　　如果不動產登記簿記載的權利人“不同意”更正，利害關系人可以申請異議登記。

　　(1)登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起“15日”內不起訴，異議登記失效。

　　(2)異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。

　　4.預告登記

　　當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。

　　(1)預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。

　　(2)預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起3個月內未申請登記的，預告登記失效。

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