商品房買賣合同的司法解釋

　　1.銷售廣告的性質認定

　　商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請;但是，出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，視為要約;該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，仍屬于合同的組成部分，當事人違反這些內容的，應當承擔違約責任。

　　2.商品房預售合同的效力

　　(1)商品房預售，屬于法律規定的特許經營范圍，因此出賣人必須申領商品房預售許可證明。出賣人未取得預售許可而與買受人訂立預售合同的，合同無效，但是在起訴前取得預售許可的，合同有效。

　　(2)商品房預售合同應當辦理登記備案手續，但該登記備案手續并非合同的生效條件，當事人另有約定的除外。

　　3.被拆遷人的優先權

　　拆遷人與被拆遷人按照所有權調換形式設立拆遷補償安置協議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優先取得補償安置房屋的，應予支持。

　　4.法定解除條件

　　(1)因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格;

　　(2)因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用;

　　(3)房屋套內建筑面積或者建筑面積與合同約定的面積誤差比絕對值超過3%的;

　　(4)出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告后在3個月的合理期限內仍未履行;

　　(5)約定或者法定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過1年，因出賣人的原因導致買受人無法辦理房屋所有權登記的。

　　5.可以適用懲罰性賠償金的情形

　　在下列情形下，由于出賣人的行為構成了欺詐，因此買受人可以在解除合同并賠償損失的前提下，還可以要求出賣人承擔不超過“已付房款”(而非合同金額)1倍的懲罰性賠償金：

　　(1)商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;

　　(2)商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人;

　　(3)故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明;

　　(4)故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實;

　　(5)故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。

　　6.商品房買賣合同與貸款合同的效力關系

　　(1)貸款合同未能訂立，導致商品房買賣合同不能履行的，則當事人可以要求解除合同，并分析貸款合同未能訂立的原因，在可歸責于一方當事人的情況下，由該當事人賠償損失。

　　(2)商品房買賣合同無效、被撤銷或者被解除，則貸款合同也應相應解除，出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還給擔保權人和買受人。

　　7.違約金

　　(1)當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成損失的30%為標準適當減少;

　　(2)當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數額。

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