考點：提存

　　【內容導航】：

　　1.提存的原因

　　2.提存的法律效果

　　【考頻分析】：

　　考頻：★★★

　　復習程度：掌握本考點。本考點屬于客觀題的常設考點。

　　【主要考點】：提存

　　1.提存的原因

　　《合同法》規定，有下列情形之一，難以履行債務的，債務人可以將標的物提存：

　　(1)債權人無正當理由拒絕受領;

　　(2)債權人下落不明;

　　(3)債權人死亡未確定繼承人或者喪失民事行為能力未確定監護人;

　　(4)法律規定的其他情形。

　　【解釋】提存，就相當于是債務人按照約定履行了義務，因此導致合同的權利義務終止。

　　2.提存的法律效果

　　標的物提存后，其風險由債權人承擔，孳息歸債權人所有，提存費用由債權人負擔。債權人自提存之日起5年內不領取提存物的，提存物扣除提存費用后歸國家所有。

　　【解釋】注意提存后，標的物的“風險、孳息、提存費用”都歸屬“債權人”。

　　考點：違約責任

　　【內容導航】：

　　1.承擔違約責任的方式

　　2.免責事由

　　【考頻分析】：

　　考頻：★★★★★

　　復習程度：掌握本考點。本考點屬于客觀題與主觀題的常設考點。

　　【主要考點】：違約責任

　　1.承擔違約責任的方式

　　(1)繼續履行

　　當事人一方未支付價款或者報酬的，對方可以要求其支付價款或者報酬。當事人一方不履行非金錢債務或者履行非金錢債務不符合約定的，對方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：法律上或者事實上不能履行;債務的標的不適合于強制履行或者履行費用過高;債權人在合理期限內未要求履行。

　　【解釋】非金錢債務，就是“金錢債務之外”的債務。這類非金錢債務包括金錢以外的物、行為、智力成果等。比如，我想理個發，頭型為中分，你說你會這個活，于是我就把頭交給你來理，結果給我理成了板寸，這就是您履行的“非金錢債務”不符合約定。

　　(2)補救措施

　　受損害方可以根據標的的性質以及損失的大小，合理選擇要求對方采取修理、更換、重作、退貨、減少價款或者報酬等補救措施。

　　(3)損害賠償

　　①賠償損失

　　【解釋】買賣合同當事人一方違約造成對方損失，對方對損失的發生也有過錯，違約方主張扣減相應的損失賠償額的，人民法院應予支持。

　　②支付違約金

　　【解釋】當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金造成的損失30%為標準適當減少;當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數額。

　　③定金罰則

　　【解釋1】違約金條款與定金罰則，不可同時適用。

　　【解釋2】定金與賠償金的關系：買賣合同約定的定金不足以彌補一方違約造成的損失，對方請求賠償超過定金部分的損失的，人民法院可以并處，但定金和損失賠償的數額總和不應高于因違約造成的損失。

　　2.法定免責事由——不可抗力

　　(1)根據不可抗力的影響，全部或部分免責;遲延履行后發生不可抗力，不能免責。

　　(2)主張不可抗力一方應當：①及時通報合同不能履行或遲延履行、部分履行的事由;②取得不可抗力的證明。

　　考點：買賣合同中標的物的風險承擔

　　【內容導航】：

　　買賣合同中標的物的風險承擔

　　【考頻分析】：

　　考頻：★★★★★

　　復習程度：掌握本考點。本考點屬于客觀題與主觀題的常設考點。

　　【主要考點】：買賣合同中標的物的風險承擔

　　(1)標的物毀損、滅失的風險，在標的物交付之前由出賣人承擔，交付之后由買受人承擔，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。

　　【解釋】所有權轉移≠標的物毀損、滅失風險的轉移;因為二者都有“除外規定”。

　　(2)因買受人的原因致使標的物不能按照約定的期限交付的，買受人應當自違反約定之日起承擔標的物毀損、滅失的風險。

　　(3)出賣人出賣交由承運人運輸的在途標的物，除當事人另有約定的以外，毀損、滅失的風險自合同成立時起由買受人承擔。

　　【解釋】上述規定是“路貨交易”，即標的物正在運輸，然后當事人才簽訂合同。而如果當事人先簽訂合同，然后再找人運輸貨物至約定的交付地點，此時標的物風險轉移規定是：交付(運至交付地點)之前風險屬于出賣人，交付之后風險屬于買受人;而如果當事人并沒有約定“交付地點”，則出賣人將標的物交付給第一承運人之后，風險轉移給買受人。

　　(4)當事人沒有約定交付地點或者約定不明確，標的物需要運輸的，出賣人將標的物交付給第一承運人后，標的物毀損、滅失的風險由買受人承擔。

　　(5)出賣人按照約定或者依照規定將標的物置于交付地點，買受人違反約定沒有收取的，標的物毀損、滅失的風險自違反約定之日起由買受人承擔。

　　(6)標的物毀損、滅失的風險由買受人承擔，不影響因出賣人履行債務不符合約定，買受人要求其承擔違約責任的權利。

　　考點：商品房買賣合同

　　【內容導航】：

　　商品房買賣合同

　　【考頻分析】：

　　考頻：★★★★

　　復習程度：掌握本考點。本考點屬于客觀題與主觀題的常設考點。

　　【主要考點】：商品房買賣合同

　　(1)有關商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，對出賣人無合同上的約束力。就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。

　　(2)出賣人未取得預售許可而與買受人訂立預售合同的，合同無效，但是在起訴前取得預售許可的，合同有效。商品房預售合同應當辦理登記備案手續，但該登記備案手續并非合同生效條件，當事人另有約定的除外。

　　(3)拆遷人與被拆遷人按照所有權調換形式訂立拆遷補償安置協議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優先取得補償安置房屋的，應予支持。

　　【解釋】在這種情況下，法律更側重于保護“被拆遷人”的利益。

　　(4)商品房買賣合同中解除權行使的情形：

　　①因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格的;

　　②因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用的;

　　③房屋套內建筑面積或建筑面積與合同約定的面積誤差比絕對值超過3%的;

　　④出賣人遲延交房或買受人遲延支付購房款，經催告后在3個月的合理期限內仍未履行;

　　⑤約定或者法定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過1年，因出賣人的原因導致買受人無法辦理房屋所有權登記的。

　　(5)在下列情形下，由于出賣人行為構成了欺詐，因此買受人在請求解除合同并賠償損失的前提下，還可以要求出賣人承擔不超過已付房款1倍的懲罰性賠償金：

　　①商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;

　　②商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人;

　　③故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明;

　　④故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實;

　　⑤故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。

　　【解釋】注意掌握出賣人支付“懲罰性賠償金”的幾種情形，主要是因為出賣人有欺詐行為。

　　考點：贈與合同

　　【內容導航】：

　　1.贈與合同概述

　　2.贈與合同的撤銷

　　【考頻分析】：

　　考頻：★★★★

　　復習程度：掌握本考點。本考點屬于客觀題的常設考點。

　　【主要考點】：贈與合同

　　1.贈與合同概述

　　【解釋】贈與合同是單務、無償、諾成合同。

　　(1)贈與的財產有瑕疵的，贈與人不承擔責任。附義務的贈與，贈與的財產有瑕疵的，贈與人在附義務的限度內承擔與出賣人相同的責任。贈與人故意不告知瑕疵或者保證無瑕疵，造成受贈人損失的，應當承擔損害賠償責任。

　　(2)贈與人的經濟狀況顯著惡化，嚴重影響其生產經營或家庭生活的，可不再履行贈與義務。

　　2.贈與合同的撤銷

　　(1)任意撤銷。

　　贈與人在贈與財產的權利轉移之前可以撤銷贈與，但具有救災、扶貧等社會公益、道德義務性質的贈與合同或者經過公證的贈與合同不得撤銷。

　　(2)法定撤銷。

　　【解釋】如果屬于法定撤銷，無論贈與財產的權利是否轉移，贈與是否具有救災、扶貧等社會公益、道德義務性質或者經過公證，贈與人均可以撤銷。

　　法定撤銷的情形：

　　①嚴重侵害贈與人或者贈與人的近親屬;

　　②對贈與人有撫養義務而不履行;

　　③不履行贈與合同約定的義務。

　　(3)撤銷權。

　　①贈與人的撤銷權自知道或者應當知道撤銷原因之日起1年內行使。

　　②贈與人的繼承人或者法定代理人的撤銷權，應當自知道或者應當知道撤銷原因之日起6個月內行使。

　　【解釋】撤銷權的行使主體不同，法律規定的期限也不同。

　　考點：租賃合同

　　【內容導航】：

　　1.租賃合同的期限

　　2.維修義務

　　3.租金支付期限

　　4.買賣不破租賃

　　【考頻分析】：

　　考頻：★★★★

　　復習程度：掌握本考點。本考點屬于客觀題的常設考點。

　　【主要考點】：租賃合同

　　1.租賃合同的期限

　　(1)租賃合同期限不得超過20年。

　　租賃合同屬于臨時性使用合同，租賃期限不得超過20年。超過20年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過20年。

　　(2)不定期租賃。

　　①租賃期限6個月以上的，合同應當采用書面形式。當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。

　　②當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照《合同法》有關規定仍不能確定的，視為不定期租賃。

　　③租賃期屆滿，承租人繼續使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續有效，但租賃合同為不定期。

　　【解釋】不定期租賃合同，當事人均可以隨時解除合同，但出租人解除合同應當在合理期限之前通知承租人。

　　2.維修義務

　　出租人應當履行租賃物的維修義務，但當事人另有約定的除外。出租人未履行維修義務的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔。因維修租賃物影響承租人使用的，應當相應減少租金或者延長租期。

　　【解釋】融資租賃合同中，承租人應當履行占有租賃物期間的維修義務。

　　3.租金支付期限

　　對支付期限沒有約定或者約定不明確，依照合同法有關規定仍不能確定，租賃期間不滿1年的，應當在租賃期間屆滿時支付;租賃期間1年以上的，應當在每屆滿1年時支付，剩余期間不滿1年的，應當在租賃期間屆滿時支付。

　　4.買賣不破租賃

　　(1)租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。

　　【解釋】所有的所有權讓與均不破租賃，并非局限于買賣。

　　(2)出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。

　　【解釋】只有在房屋租賃中承租人才有優先購買權，對于其他標的的租賃，并不適用優先購買權。

　　考點：融資租賃合同

　　【內容導航】：

　　1.融資租賃合同的認定及效力

　　2.合同的履行和租賃物的公示

　　3.合同的解除

　　4.雙方當事人的權利義務

　　【考頻分析】：

　　考頻：★★★★

　　復習程度：掌握本考點。本考點屬于客觀題的常設考點。

　　【主要考點】：融資租賃合同

　　1.融資租賃合同的認定及效力

　　(1)售后回租交易按融資租賃法律關系定性

　　承租人將其自有物出賣給出租人;再通過融資租賃合同將租賃物從出租人處租回的，人民法院不應僅以承租人和出賣人系同一人為由認定不構成融資租賃法律關系。

　　(2)無租賃物的經營許可，融資租賃合同效力認定

　　根據法律、行政法規規定，承租人對于租賃物的經營使用應當取得行政許可的，人民法院不應僅以出租人未取得行政許可為由認定融資租賃合同無效(有效)。

　　2.合同的履行和租賃物的公示

　　(1)租賃物風險承擔

　　承租人占有租賃物期間，租賃物毀損、滅失的風險由承租人承擔，出租人要求承租人繼續支付租金的，人民法院應予支持。但當事人另有約定或者法律另有規定的除外(約定優先)。

　　(2)承租人拒絕受領租賃物權利

　　出賣人違反合同約定的向承租人交付標的物的義務，承租人因下列情形之一拒絕受領租賃物的，人民法院應予支持：

　　①租賃物嚴重不符合約定的;

　　②出賣人未在約定的交付期間或者合理期間內交付租賃物，經承租人或者出租人催告，在催告期滿后仍未交付的。

　　(3)出租人、出賣人、承租人可以約定，出賣人不履行買賣合同義務的，由承租人行使索賠的權利。

　　(4)承租人破產的，租賃物不屬于破產財產。

　　(5)第三人善意取得租賃物性質認定

　　①第三人善意取得租賃物

　　承租人或者租賃物的實際使用人，未經出租人同意轉讓租賃物或者在租賃物上設立其他物權，第三人依據物權法第106條的規定取得租賃物的所有權或者其他物權，出租人主張第三人物權權利不成立的，人民法院不予支持(第三人可以根據善意取得制度，享有物權)

　　②出租人對租賃物的物權保障。但有下列情形之一第三人不享有相應物權：

　　出租人已在租賃物的顯著位置作出標識，第三人在與承租人交易時知道或者應當知道該物為租賃物的;

　　出租人授權承租人將租賃物抵押給出租人并在登記機關依法辦理抵押權登記的;

　　第三人與承租人交易時，未按照法律、行政法規、行業或者地區主管部門的規定在相應機構進行融資租賃交易查詢的;

　　出租人有證據證明第三人知道或者應當知道交易標的物為租賃物的其他情形。

　　3.合同的解除

　　(1)出租人法定解除權

　　出租人可以單方請求法院解除融資租賃合同情形：

　　①承租人未經出租人同意，將租賃物轉讓、轉租、抵押、質押、投資入股或者以其他方式處分租賃物的;

　　②承租人未按照合同約定的期限和數額支付租金，符合合同約定的解除條件，經出租人催告后在合理期限內仍不支付的;

　　③合同對于欠付租金解除合同的情形沒有明確約定，但承租人欠付租金達到兩期以上，或者數額達到全部租金百分之十五以上，經出租人催告后在合理期限內仍不支付的;

　　④承租人違反合同約定，致使合同目的不能實現的其他情形。

　　(2)承租人法定解除權

　　因出租人的原因致使承租人無法占有、使用租賃物，承租人請求解除融資租賃合同的，人民法院應予支持。

　　4.雙方當事人的權利義務

　　(1)在融資租賃合同中，承租人承擔租賃物的維修義務。

　　(2)在融資租賃合同中，承租人占有租賃物期間。租賃物造成第三人的人身傷害或者財產損害的，出租人對第三人不承擔賠償責任。

　　(3)在融資租賃合同中，出租人和承租人對租賃期間屆滿租賃物的歸屬沒有約定或者約定不明確，依照《合同法》有關規定仍不能確定的，租賃物的所有權歸“出租人”。

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