抵押物的范圍

　　(1)以登記為準

　　抵押物登記記載的內容與抵押合同約定的內容不一致的，以登記記載的內容為準。

　　(2)新增的不動產

　�、俪鞘蟹康禺a抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押物。需要拍賣該抵押的房地產時，可以依法將該土地上新增的房屋與抵押物一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權人無權優先受償。

　　②建設用地使用權抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財產。對該建設用地使用權實現抵押權時，應當將該土地上新增的建筑物與建設用地使用權一并處分，但新增建筑物所得的價款，抵押權人無權優先受償。(2008年案例分析題、2013年案例分析題)

　　(3)從物

　　抵押權設定前為抵押物的從物的，抵押權的效力及于抵押物的從物。但是，抵押物與其從物為兩個以上的人分別所有時，抵押權的效力不及于抵押物的從物。

　　【相關鏈接】動產質權的效力及于質物的從物。但是，從物未隨同質物移交質權人占有的，質權的效力不及于從物。

　　(4)孳息

　　債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，致使抵押財產被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押權人有權收取該抵押財產的天然孳息或者法定孳息，但抵押權人未通知應當清償法定孳息的義務人的除外。抵押權人所收取的孳息應當首先充抵收取孳息的費用。

　　【相關鏈接1】質權人有權收取質押財產的孳息，但合同另有約定的除外。所收取的孳息應當首先充抵收取孳息的費用。

　　【相關鏈接2】留置權人有權收取留置財產的孳息，所收取的孳息應當首先充抵收取孳息的費用。

　　(5)添附

　　抵押物所有人為附合物、混合物或者加工物的所有人的，抵押權的效力及于附合物、混合物或者加工物;第三人與抵押物所有人為附合物、混合物或者加工物的共有人的，抵押權的效力及于抵押人對共有物享有的份額。

　　【案例】從不在咖啡中加入牛奶的甲以其剛剛沖好的咖啡設定抵押向乙借款100元。幾分鐘后，從不在牛奶中加入咖啡的同事丙卻不慎將其牛奶倒入甲的咖啡中(估計丙的眼神不太好)，無奈的甲和丙只得“共有”這杯牛奶咖啡(或者咖啡牛奶)。甲、丙約定，二人各占50%的份額。從小就喜歡牛奶和咖啡的乙高興了，因為乙的抵押權及于這杯牛奶咖啡，但不是全部，而是甲享有的50%份額。

　　物上代位性

　　(1)擔保期間，抵押物毀損、滅失或者被征收等，抵押權人可以就獲得的保險金、賠償金或者補償金等優先受償。被擔保債權的履行期未屆滿的，也可以提存該保險金、賠償金或者補償金等。(2008年案例分析題、2014年案例分析題)

　　【相關鏈接】擔保期間，“質押財產”毀損、滅失或者被征收等，質權人可以就獲得的保險金、賠償金或者補償金等優先受償。被擔保債權的履行期未屆滿的，也可以提存該保險金、賠償金或者補償金等。(2009年單選題)

　　(2)抵押物因附合、混合或者加工使抵押物的所有權為第三人所有的，抵押權的效力及于補償金。

　　【相關鏈接】因添附(附合、混合或者加工)而失去所有權的人，有權請求取得添附新物的所有權人賠償損失。

　　有償出讓

　　1.工業、商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地，應當采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓;沒有條件，不能采取拍賣、招標方式的，可以采取雙方協議的方式。

　　2.出讓最高年限(2013年單選題)

　　(1)居住用地70年;

　　(2)工業用地50年;

　　(3)教育、科技、文化、衛生、體育用地50年;

　　(4)商業、旅游、娛樂用地40年;

　　(5)綜合或者其他用地50年。

　　【解釋1】土地使用者通過轉讓方式取得的土地使用權，其使用年限為土地使用權出讓合同規定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。

　　【解釋2】住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。(2009年單選題)

　　3.出讓+轉讓

　　以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：

　　(1)按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書;

　　(2)按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的25%以上，屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件;

　　(3)轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。

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