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　　知識點：商品房買賣合同

　　(1)有關商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，對出賣人無合同上的約束力。就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。

　　(2)出賣人未取得預售許可而與買受人訂立預售合同的，合同無效，但是在起訴前取得預售許可的，合同有效。商品房預售合同應當辦理登記備案手續，但該登記備案手續并非合同生效條件，當事人另有約定的除外。

　　(3)拆遷人與被拆遷人按照所有權調換形式訂立拆遷補償安置協議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優先取得補償安置房屋的，應予支持。

　　【解釋】在這種情況下，法律更側重于保護“被拆遷人”的利益。

　　(4)商品房買賣合同中解除權行使的情形：

　　①因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格的;

　　②因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用的;

　　③房屋套內建筑面積或建筑面積與合同約定的面積誤差比絕對值超過3%的;

　　④出賣人遲延交房或買受人遲延支付購房款，經催告后在3個月的合理期限內仍未履行;

　　⑤約定或者法定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過1年，因出賣人的原因導致買受人無法辦理房屋所有權登記的。

　　(5)在下列情形下，由于出賣人行為構成了欺詐，因此買受人在請求解除合同并賠償損失的前提下，還可以要求出賣人承擔不超過已付房款1倍的懲罰性賠償金：

　　①商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;

　　②商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人;

　　③故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明;

　　④故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實;

　　⑤故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。

　　【解釋】注意掌握出賣人支付“懲罰性賠償金”的幾種情形，主要是因為出賣人有欺詐行為。

　　知識點：買賣合同中標的物的風險承擔

　　(1)標的物毀損、滅失的風險，在標的物交付之前由出賣人承擔，交付之后由買受人承擔，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。

　　【解釋】所有權轉移≠標的物毀損、滅失風險的轉移;因為二者都有“除外規定”。

　　(2)因買受人的原因致使標的物不能按照約定的期限交付的，買受人應當自違反約定之日起承擔標的物毀損、滅失的風險。

　　(3)出賣人出賣交由承運人運輸的在途標的物，除當事人另有約定的以外，毀損、滅失的風險自合同成立時起由買受人承擔。

　　【解釋】上述規定是“路貨交易”，即標的物正在運輸，然后當事人才簽訂合同。而如果當事人先簽訂合同，然后再找人運輸貨物至約定的交付地點，此時標的物風險轉移規定是：交付(運至交付地點)之前風險屬于出賣人，交付之后風險屬于買受人;而如果當事人并沒有約定“交付地點”，則出賣人將標的物交付給第一承運人之后，風險轉移給買受人。

　　(4)當事人沒有約定交付地點或者約定不明確，標的物需要運輸的，出賣人將標的物交付給第一承運人后，標的物毀損、滅失的風險由買受人承擔。

　　(5)出賣人按照約定或者依照規定將標的物置于交付地點，買受人違反約定沒有收取的，標的物毀損、滅失的風險自違反約定之日起由買受人承擔。

　　(6)標的物毀損、滅失的風險由買受人承擔，不影響因出賣人履行債務不符合約定，買受人要求其承擔違約責任的權利。

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