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　　知識點：物權法及合同法

　　【物的種類】

　　認定主物、從物關系，必須同時具備兩個條件：(1)二者在物理上互相獨立;(2)二者在經濟用途上存在主、從關系：A物脫離B物，不損害A物的獨立用途，則A物為主物;B物脫離A物，喪失其本來的用途，則B物為從物。還有就是孳息需要懂，舉個特例，尚在母牛身體里的小牛屬于母牛的組成部分，不屬于孳息。

　　【物權的種類】

　　能夠獨立存在的物權為獨立物權(如所有權、建設用地使用權)。從屬于其他權利、不能獨立存在的物權為從物權(如擔保物權)。

　　【物權法的基本原則】

　　(1)行為人違反“種類法定”原則，在法定物權種類之外創設物權，該行為無效;(2)行為人違反“內容法定”原則，設定與法定物權相異的內容，該行為無效。總之，違反“種類法定”原則的和“內容法定”原則通通都無效。

　　【物權的取得方式】

　　所謂先占，是指以“所有權人”的意思占有“無主動產”。先占人基于先占行為取得無主動產的所有權(法律的直接規定，而非自他人之手繼受而來)。因此，先占屬于物權的原始取得。先到先得呀!注意第二個“先”指的是“原始”。

　　【動產的物權變動】

　　1.動產物權的設立和轉讓，自“交付”時發生效力，但法律另有規定的除外。

　　2.船舶、航空器和機動車等物權的設立、變更、轉讓和消滅，未經登記，不得對抗善意第三人。

　　【《合同法司法解釋(二)》的規定】

　　出賣人就同一標的物訂立多重買賣合同，合同均不具有《合同法》第52條規定的無效情形，買受人因不能按照合同約定取得標的物的所有權，請求追究出賣人違約責任的，人民法院應予支持。(2012年案例分析題)

　　【《商品房買賣合同司法解釋》的規定】

　　1.買受人只能要求“房地產開發商”承擔不超過已付房款1倍的懲罰性賠償金，如果出賣人是平民百姓，不在此列。2.預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。

　　【無權處分的基本理論】

　　無權處分行為處于效力待定狀態，在得到權利人追認或者無處分權人事后取得處分權的，該行為有效。

　　【善意取得制度】

　　1.善意取得制度的目的在于保護占有及登記的公信力，保護交易當事人的信賴利益和交易安全，維護交易秩序。善意取得制度對于動產與不動產均可適用。

　　2.動產的善意取得以“交付”為要件，不動產則以“登記”為要件。

　　3.善意取得的適用范圍：(1)動產、不動產均可適用善意取得制度。(2)贓物、遺失物不適用善意取得制度。(3)善意取得制度不僅僅適用于所有權，建設用地使用權、抵押權、質權、留置權等他物權也可以善意取得。

　　【共有的基本規定】

　　按份共有人有權自由處分自己的共有份額，無需取得其他共有人的“同意”。但是，按份共有人將其份額出讓給共有人以外的第三人時，其他共有人在同等條件下，享有“優先購買權”。

　　【對外關系】

　　1.按份共有：對外承擔連帶責任、對內承擔按份責任。2.共同共有：對外承擔連帶責任、對內不分你我。

　　【共有物的處分】

　　按份共有中，處分共有的不動產或者動產，或者對共有的不動產或者動產進行重大修繕的，應當經占“份額”2/3以上(≥2/3)的按份共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。

　　【無償劃撥】

　　1.無償劃撥+轉讓

　　以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權“出讓”手續，并依照國家有關規定繳納“土地使用權出讓金”。

　　2.無償劃撥+抵押

　　當事人以無償劃撥的國有土地使用權設定抵押時，對于拍賣所得，在依法繳納土地出讓金后，抵押權人才享有優先受償權。

　　3.無償劃撥+出資

　　出資人以“無償劃撥”的土地使用權出資，公司、其他股東或者公司債權人主張認定該出資人未履行出資義務的，人民法院應當責令當事人在指定的合理期間內辦理土地變更手續;逾期未辦理的，人民法院應當認定出資人未依法全面履行出資義務。

　　【有償出讓】

　　以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：

　　(1)按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書;

　　(2)按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的25%以上，屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件;

　　(3)轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。

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