查看匯總：2016年注冊會計師考試《稅法》講義匯總

　　(一)征稅對象

　　契稅征稅對象具體包括以下五種具體情況：

　　1.國有土地使用權出讓(出讓方不交土地增值稅)

　　國有土地使用權出讓，受讓者應向國家繳納出讓金，以出讓金為依據計算繳納契稅。不得因減免土地出讓金而減免契稅。

　　2.國有土地使用權轉讓(轉讓方應交土地增值稅)

　　土地使用權的轉讓不包括農村集體土地承包經營權的轉移。

　　3.房屋買賣(符合條件的轉讓方需交土地增值稅)

　　幾種特殊情況視同買賣房屋：

　　(1)以房產抵債或實物交換房屋：按房產現值(折價款)繳納契稅;

　　(2)以房產作投資或作股權轉讓(房地產企業以自建商品房投資交土地增值稅);

　　以自有房產作股投入本人獨資經營的企業，免納契稅。

　　(3)買房拆料或翻建新房。

　　4.房屋贈與(非公益性贈與需交土地增值稅)

　　5.房屋交換(單位之間進行房地產交換應交土地增值稅)

　　(1)以獲獎方式承受土地、房屋權屬的行為，應繳納契稅。

　　(2)以預購方式或者預付集資建房款方式承受土地、房屋權屬，應繳納契稅。

　　(二)計稅依據和應納稅額的計算

　　1.計稅依據

　　(1)國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣，以成交價格為計稅依據;

　　(2)土地使用權贈與、房屋贈與，由征收機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格核定;

　　(3)土地使用權交換、房屋交換，以所交換的土地使用權、房屋的價格差額為計稅依據;

　　(4)以劃撥方式取得土地使用權，經批準轉讓房地產時，由房地產轉讓者補交契稅，計稅依據為補交的土地使用權出讓費用或者土地收益。

　　(5)房屋附屬設施征收契稅依據的規定。

　　①采取分期付款方式購買房屋附屬設施土地使用權、房屋所有權的，按照合同規定的總價款計算征收契稅。

　　②承受的房屋附屬設施權屬如果是單獨計價的，按照當地適用的稅率征收，如果與房屋統一計價的，適用與房屋相同的稅率。

　　(6)對于個人無償贈與不動產行為(法定繼承人除外)，應對受贈人全額征收契稅。

　　2.應納稅額的計算

　　應納稅額=計稅依據×稅率

　　(三)稅收優惠

　　重點關注以下幾項：

　　1.對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭(成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同)唯一住房的，減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。

　　2.債權人(包括注銷、破產企業職工)承受注銷、破產企業土地、房屋權屬以抵償債務的，免征契稅。

　　3.法定繼承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)繼承土地、房屋權屬，不征收契稅。非法定繼承人根據遺囑承受死者生前的土地、房屋權屬，屬于贈與行為，應征收契稅。

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