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2017年注冊會計師考試《稅法》章節(jié)知識點(40)

來源:考試吧 2017-09-08 16:17:23 要考試,上考試吧! 注冊會計師萬題庫
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  契稅法

  知識點2:契稅法

  一、契稅基本原理

  (一)概念:契稅是在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權屬時,對承受的單位和個人征收的一種稅。

  (二)特點:屬于財產(chǎn)轉(zhuǎn)移稅;由財產(chǎn)承受人納稅。

  二、征稅對象

  (一)一般規(guī)定:

  1、國有土地使用權出讓;2、土地使用權轉(zhuǎn)讓;(不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權的轉(zhuǎn)移)

  3、房屋買賣;4、房屋贈與;5、房屋交換;6、承受國有土地使用權支付的土地出讓金,不得因減免土地出讓金而減免契稅。

  (二)特殊規(guī)定:以下視同土地使用權轉(zhuǎn)讓、房屋買賣或者房屋贈與,征收契稅。

  ①以土地、房屋權屬作價投資、入股;(以自有房產(chǎn)作股投入本人獨資經(jīng)營企業(yè),免契稅)

  ②以土地、房屋權屬抵債或?qū)嵨锝粨Q房屋;

  ③以獲獎方式承受土地、房屋權屬;

  ④以預購方式或者預付集資建房款方式承受土地、房屋權屬的;

  ⑤買房拆料或翻建新房。

  [典型例題]根據(jù)契稅的有關規(guī)定,有些特殊方式轉(zhuǎn)移土地、房屋權屬的,也將視同土地使用權轉(zhuǎn)讓、房屋買賣行為征收契稅。這些特殊方式有(ABC)。(2002年考試題)

  A.以土地、房屋權屬作價投資

  B.以土地、房屋權屬抵償債務

  C.以獲獎方式承受土地、房屋權屬

  D.企業(yè)分立中承受原企業(yè)的土地、房屋權屬(不征契稅)

  [典型例題]下列各項中,應當征收契稅的有(ABC)。(2005年考試題)

  A.以房產(chǎn)抵債 B.將房產(chǎn)贈與他人 C.以房產(chǎn)作投資 D.子女繼承父母房產(chǎn)(法定繼承免征契稅)

  三、納稅義務人與稅率

  (一)納稅義務人:以受讓、購買、受贈交換等方式取得土地、房屋權屬的單位和個人。

  (二)稅率:契稅采用幅度比例稅率3%-5%,具體執(zhí)行稅率由各省(市、自治區(qū))政府在幅度內(nèi)確定。

  四、應納稅額的計算

  (一)計稅依據(jù):

  1、國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣時,成交價格為計稅依據(jù);

  2、土地使用權贈與、房屋贈與時,由征收機關參照相應的市場價格核定計稅依據(jù);

  3、土地使用權交換、房屋交換時,以交換的差額為計稅依據(jù)。交換價格相等時,免征契稅;交換價格不等時,由多交付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟利益的一方交納契稅;

  4、以劃撥方式取得土地使用權,經(jīng)批準轉(zhuǎn)讓時,由房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓者補繳契稅,計稅依據(jù)為補繳的土地使用權出讓費或者土地收益;

  5、房屋附屬設施征收契稅的依據(jù):

  (1)采取分期付款方式購買房屋附屬設施土地使用權、房屋所有權的,應按合同規(guī)定的總價款計征契稅。

  (2)承受房屋附屬設施權為單獨計價的,按照當?shù)卮_定的適用稅率征收契稅;如與房屋統(tǒng)一計價的,適用與房屋相同的契稅稅率。

  6、個人無償贈與不動產(chǎn)行為(法定繼承人除外),對受贈人全額征收契稅;

  7、出讓國有土地使用權,契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權而支付的全部經(jīng)濟利益。對通過“招、拍、掛”程序承受國有土地使用權的,應按照土地成交總價款計征契稅,其中的土地前期開發(fā)成本不得扣除。”

  [典型例題]下列各項中,契稅計稅依據(jù)可由征收機關核定的是(C)。(2005年考試題)

  A.土地使用權出售

  B.國有土地使用權出讓

  C.土地使用權贈與

  D.以劃撥方式取得土地使用權

  (二)應納稅額的計算:應納稅額=計稅依據(jù)×適用稅率

  [典型例題1]某公司2003年發(fā)生兩筆互換房產(chǎn)業(yè)務,并已辦理了相關手續(xù)。第一筆業(yè)務換出的房產(chǎn)價值500萬元,換進的房產(chǎn)價值800萬元;第二筆業(yè)務換出的房產(chǎn)價值600萬元,換進的房產(chǎn)價值300萬元。已知當?shù)卣?guī)定的契稅稅率為3%,該公司應繳納契稅(B)。

  A.0萬元  B.9萬元  C.18萬元 D.33萬元

  【答案解析】應納契稅=(800-500)×3%=9 (萬)

  [典型例題2]居民甲某共有三套房產(chǎn),2007年將第一套市價為80萬元的房產(chǎn)與乙某交換,并支付給乙某15萬元;將第二套市價為60萬元的房產(chǎn)折價給丙某抵償了50萬元的債務;將第三套市價為30萬元的房產(chǎn)作股投入本人獨資經(jīng)營的企業(yè)。若當?shù)卮_定的契稅稅率為3%,甲某應繳納契稅(A)。

  A.0.45萬元 B.1.95萬元 C.2.25萬元 D.2.85萬元

  【答案解析】:契稅=15×3%=0.45(萬元)

  五、稅收優(yōu)惠

  (一)一般規(guī)定:

  1、國家機關、事業(yè)單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學、醫(yī)療、科研和軍事設施的,免征契稅;

  2、城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公用住房的,免征契稅;

  2008年11月1日起個人首次購買90平方米以下普通住房,稅率為1%。

  3、因不可抗力滅失住房而重新購買住房的,酌情準予減征或者免征契稅;

  4、土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后,重新承受土地、房屋權屬的,由省級政府確定是否減免;

  5、承受荒山等用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)免征契稅;

  6、外國領使館及外交人員承受土地、房屋權屬。

  (二)特殊規(guī)定:

  1、公司制改造,對整體改建后的公司承受原企業(yè)土地、房屋權屬,免征契稅。

  2、單位、個人承受企業(yè)股權,土地、房屋權屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移,不征收契稅。

  3、合并后的企業(yè)承受原合并各方的土地、房屋權屬,免征契稅。

  4、分立企業(yè)承受原企業(yè)土地、房屋權屬,免征契稅。

  5、收購國有、集體企業(yè)與原企業(yè)30%以上職工簽訂服務年限不少于3年的勞動合同的,減半征收契稅,與原企業(yè)全部職工簽訂服務年限不少于3年的勞動合同的,免征契稅。

  6、承受關閉、破產(chǎn)企業(yè)的,債權人承受關閉、破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權屬,免征契稅。非債權人承受關閉、破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權屬,與原企業(yè)30%以上職工簽訂服務年限不少于3年的勞動合同的,減半征收契稅,與原企業(yè)全部職工簽訂服務年限不少于3年的勞動合同的,免征契稅。

  7、房屋的附屬設施

  對于承受與房屋相關的附屬設施(包括停車位、汽車庫、自行車庫、頂層閣樓以及儲藏室,)所有權或土地使用權的行為,按規(guī)定征收契稅;對于不涉及土地使用權和房屋所有權轉(zhuǎn)移變動的,不征收契稅。

  8、繼承土地、房屋權屬法定繼承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)繼承土地、房屋權屬,不征契稅。非法定繼承人根據(jù)遺囑承受死者生前的土地、房屋權屬,屬于贈與行為,應征收契稅。

  [典型例題1]下列各項中,可以享受契稅免稅優(yōu)惠的有(BD)。(2003年考試題)

  A.城鎮(zhèn)職工自己購買商品住房

  B.政府機關承受房屋用于醫(yī)療

  C.遭受自然災害后重新購買住房

  D.軍事單位承受房屋用于軍事設施

  [典型例題2]下列各項中,按稅法規(guī)定應繳納契稅的有(BD)。(2006年考試題)

  A.農(nóng)民承包荒山造林的土地

  B.銀行承受企業(yè)抵債的房產(chǎn)

  C.科研事業(yè)單位受贈的科研用地

  D.勞動模范獲得政府獎勵的住房

  六、征收管理

  (一)納稅義務發(fā)生時間

  納稅人在簽訂土地、房屋權屬轉(zhuǎn)移合同當天或者取得其他具有土地、房屋權屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證當天。

  (二)納稅期限

  自納稅義務發(fā)生之日起10日內(nèi),向土地、房屋所在地的契稅征收機關辦理納稅申報,并在核定的期限內(nèi)繳納稅款。

  (三)納稅地點

  土地、房屋所在地的征收機關。

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