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　　房產(chǎn)稅稅率、計稅依據(jù)和應(yīng)納稅額的計算

　　(一)計稅依據(jù)——按房產(chǎn)余值計稅和按租金收入計稅兩種

　　1.對經(jīng)營性自用的房屋，以房產(chǎn)的計稅余值作為計稅依據(jù)。

　　2.對于出租的房屋，以租金收入為計稅依據(jù)。

　　(二)房產(chǎn)稅的稅率

　　1.從價計稅：1.2%

　　2.從租計稅：12%

　　3.(房產(chǎn)稅稅率優(yōu)惠)個人出租住房，不分用途，按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。

　　(三)房產(chǎn)稅計稅依據(jù)的具體規(guī)定：

　　1.從價計征——所謂計稅余值，是指依照稅法規(guī)定按房產(chǎn)原值一次減除10%至30%的損耗價值以后的余額。各地扣除比例由當(dāng)?shù)厥　⒆灾螀^(qū)、直轄市人民政府確定。

　　(1)房產(chǎn)原值是指納稅人按照會計制度規(guī)定，在賬簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價。

　　【解釋1】地價款，應(yīng)計入房屋原值

　　對按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，無論會計如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價，包括為取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。

　　宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價。

　　【解釋2】容積率=總建筑面積/土地面積

　　(2)房產(chǎn)原值應(yīng)包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨計算價值的配套設(shè)施。

　　【解釋1】凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應(yīng)計入房產(chǎn)原值，計征房產(chǎn)稅。

　　【解釋2】對于更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的，在其價值計入房產(chǎn)原值時，可扣減原來相應(yīng)設(shè)施的價值;

　　【解釋3】對附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞、需要經(jīng)常更換零配件，更新后不再計入房產(chǎn)原值。

　　(3)納稅人對原有房屋進(jìn)行改建、擴(kuò)建，要相應(yīng)增加房屋原值。(計算考點，結(jié)合改擴(kuò)建的時間)

　　(4)投資聯(lián)營房產(chǎn)的計稅依據(jù)

　　①對于以房產(chǎn)投資聯(lián)營，投資者參與投資利潤分紅，共擔(dān)風(fēng)險的，按房產(chǎn)的計稅余值作為計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅(被投資方是納稅人)。

　　②對以房產(chǎn)投資，收取固定收入，不承擔(dān)聯(lián)營風(fēng)險的，實際是以聯(lián)營名義取得房產(chǎn)租金，應(yīng)根據(jù)暫行條例的有關(guān)規(guī)定由出租方按租金收入計算繳納房產(chǎn)稅。

　　(5)對融資租賃房屋的情況——計征房產(chǎn)稅時應(yīng)以房產(chǎn)余值計算征收

　　融資租賃的房產(chǎn)，由承租人自租賃合同約定開始日的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。

　　(6)居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn)的計稅依據(jù)

　　對居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn)，由實際經(jīng)營(包括自營和出租)的代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅。其中自營的，依照房產(chǎn)原值減除10%至30%后的余值計征，沒有房產(chǎn)原值或不能將業(yè)主共有房產(chǎn)與其他房產(chǎn)的原值準(zhǔn)確劃分開的，由房產(chǎn)所在地地方稅務(wù)機(jī)關(guān)參照同類房產(chǎn)核定房產(chǎn)原值;出租的，依照租金收入計征。

　　(7)自2006年1月1日起，凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設(shè)施等，均應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

　　對于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車場、商場的地下部分等，應(yīng)將地下部分與地上房屋視為一個整體，按照地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅。

　　2.從租計征(出租的房產(chǎn))——房產(chǎn)租金收入

　　(1)對出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅。

　　(2)如果是以勞務(wù)或者其他形式為報酬抵付房租收入的，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赝惙慨a(chǎn)的租金水平，確定一個標(biāo)準(zhǔn)租金額從租計征

　　假設(shè)王老師的講課費10000元，當(dāng)?shù)仄骄伦饨?2000元。

　　(3)合同約定免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅;(區(qū)別無租使用房產(chǎn)的規(guī)定)

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