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　　房產稅稅率、計稅依據和應納稅額的計算

　　(一)計稅依據——按房產余值計稅和按租金收入計稅兩種

　　1.對經營性自用的房屋，以房產的計稅余值作為計稅依據。

　　2.對于出租的房屋，以租金收入為計稅依據。

　　(二)房產稅的稅率

　　1.從價計稅：1.2%

　　2.從租計稅：12%

　　3.(房產稅稅率優惠)個人出租住房，不分用途，按4%的稅率征收房產稅。

　　(三)房產稅計稅依據的具體規定：

　　1.從價計征——所謂計稅余值，是指依照稅法規定按房產原值一次減除10%至30%的損耗價值以后的余額。各地扣除比例由當地省、自治區、直轄市人民政府確定。

　　(1)房產原值是指納稅人按照會計制度規定，在賬簿“固定資產”科目中記載的房屋原價。

　　【解釋1】地價款，應計入房屋原值

　　對按照房產原值計稅的房產，無論會計如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。

　　宗地容積率低于0.5的，按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價。

　　【解釋2】容積率=總建筑面積/土地面積

　　(2)房產原值應包括與房屋不可分割的各種附屬設備或一般不單獨計算價值的配套設施。

　　【解釋1】凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設備和配套設施，如給排水、采暖、消防、中央空調、電氣及智能化樓宇設備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應計入房產原值，計征房產稅。

　　【解釋2】對于更換房屋附屬設備和配套設施的，在其價值計入房產原值時，可扣減原來相應設施的價值;

　　【解釋3】對附屬設備和配套設施中易損壞、需要經常更換零配件，更新后不再計入房產原值。

　　(3)納稅人對原有房屋進行改建、擴建，要相應增加房屋原值。(計算考點，結合改擴建的時間)

　　(4)投資聯營房產的計稅依據

　　①對于以房產投資聯營，投資者參與投資利潤分紅，共擔風險的，按房產的計稅余值作為計稅依據計征房產稅(被投資方是納稅人)。

　　②對以房產投資，收取固定收入，不承擔聯營風險的，實際是以聯營名義取得房產租金，應根據暫行條例的有關規定由出租方按租金收入計算繳納房產稅。

　　(5)對融資租賃房屋的情況——計征房產稅時應以房產余值計算征收

　　融資租賃的房產，由承租人自租賃合同約定開始日的次月起依照房產余值繳納房產稅。合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產余值繳納房產稅。

　　(6)居民住宅區內業主共有的經營性房產的計稅依據

　　對居民住宅區內業主共有的經營性房產，由實際經營(包括自營和出租)的代管人或使用人繳納房產稅。其中自營的，依照房產原值減除10%至30%后的余值計征，沒有房產原值或不能將業主共有房產與其他房產的原值準確劃分開的，由房產所在地地方稅務機關參照同類房產核定房產原值;出租的，依照租金收入計征。

　　(7)自2006年1月1日起，凡在房產稅征收范圍內的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設施等，均應當依照有關規定征收房產稅。

　　對于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車場、商場的地下部分等，應將地下部分與地上房屋視為一個整體，按照地上房屋建筑的有關規定計算征收房產稅。

　　2.從租計征(出租的房產)——房產租金收入

　　(1)對出租房產，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有關規定計算征收房產稅。

　　(2)如果是以勞務或者其他形式為報酬抵付房租收入的，應根據當地同類房產的租金水平，確定一個標準租金額從租計征

　　假設王老師的講課費10000元，當地平均月租金12000元。

　　(3)合同約定免收租金期限的，免收租金期間由產權所有人按照房產原值繳納房產稅;(區別無租使用房產的規定)

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