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第 7 頁:答案部分 |
三、綜合題
1. 承租人與出租人簽訂一項房屋租賃合同,合同的租賃期限為30年。在合同期限內,發生下列事項:
(1)為了美觀舒適,承租人未經出租人同意,自己對房屋進行了裝修,要求出租人承擔50%的修費用。
(2)承租人經出租人同意將房屋轉租。
(3)租賃期間房屋需要維修,承租人也要求維修,但由于沒有維修,致使房屋側墻倒塌,造成承租人財產損失。
(4)在承租期間,出租人未經承租人同意將房屋出售。
要求:根據以上事實并結合法律規定,回答下列問題:
(1)房屋租賃合同是否有效?為什么?
(2)承租人要求要求出租人承擔50%的修費用是否合理?為什么?
(3)承租人經出租人同意將房屋轉租,承租人和出租人之間的關系是否解除?為什么?
(4)房屋側墻倒塌,造成承租人財產損失,責任應當由誰承擔?為什么?
(5)出租人將房屋出售,是否需要承租人的同意?為什么?
2. 2007年10月,甲融資租賃公司(下稱甲公司)與乙公司訂立一份融資租賃合同。該合同約定:甲公司按乙公司要求,從國外購進一套玻璃生產線設備租賃給乙公司使用;租賃期限10年,從設備交付時起算;年租金400萬元(每季支付100萬元),從設備交付時起算;租期屆滿后,租賃設備歸乙公司所有。為了保證乙公司履行融資租賃合同規定的義務,丙公司所屬的職能部門A在征得丙公司的口頭同意后,與甲公司訂立了保證合同,約定在乙公司不履行融資租賃合同規定的義務時,由丙公司的職能部門承擔保證責任。
甲公司依約將采購的設備交付給乙公司使用;乙公司依約開始向甲公司支付租金。
合同履行期間,甲公司獲悉:乙公司在融資租賃合同洽談期間所提交的會計報表嚴重不實;隱瞞了逾期未還銀行巨額貸款的事實。甲公司隨即與乙公司協商,并達成了進一步加強擔保責任的協議,即:乙公司將其所有的一棟廠房作抵押,作為其履行融資租賃合同項下義務的擔保。為此,甲公司與乙公司訂立了書面抵押合同,乙公司將用于抵押的廠房的所有權證書交甲公司收存。
盡管如此,乙公司還是繼續停止向甲公司支付租金。經甲公司多次催告,乙公司一直未支付租金。甲公司調查的情況顯示:乙公司實際已處于資不抵債的境地。
合同履行期間,承租物經過一段時期的維修,乙公司認為,既然租賃物的所有權歸出租人所有,那么相應維修費應該由甲公司承擔。
要求:根據本題所述內容,分別回答下列問題:
(1)甲公司在乙公司停止支付租金后,可否以乙公司存在欺詐行為為由撤銷融資租賃合同?并說明理由。
(2)甲公司是否可以解除融資租賃合同?并說明理由。
(3)A職能部門與甲公司簽訂的保證合同是否有效?并說明理由。
(4)乙公司將房產抵押給甲的,該抵押權是否有效?并說明理由。
(5)如果乙公司破產,乙公司向甲公司租賃的設備是否屬于破產財產?并說明理由。
(6)乙公司認為維修費應該由甲公司承擔的觀點是否正確?并說明理由。
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