2020年注會cpa考試《各科目》每日一題匯總

　　【例題】

　　2016年6月6日，甲與乙簽訂委托合同，委托乙出租自有房屋一套并代收租金，委托期間為2016年6月6日至2018年7月31日。2016年7月4日，甲向乙出具了授權委托書，載明乙有權代理甲處理房屋出租及租金收取事宜，代理權期間為2016年7月4日至2018年7月31日。

　　2016年8月1日，乙以甲的名義與丙簽訂書面房屋租賃合同，租期為2016年8月1日至2018年7月31日，租金每月2萬元。2017年6月，該房屋衛生間管道嚴重漏水，丙請求甲維修，甲以租賃合同中未約定由其承擔維修義務為由拒絕，丙自行維修，花費2000元。

　　2018年2月，甲欲出售該房屋，遂通知丙解除租賃合同，丙以甲無權任意解除合同為由拒絕。2018年3月5日，甲在未告知丙的情況下，與丁簽訂買賣合同，以800萬元的價格將房屋出售給丁。為支付房款，2018年3月11日，丁與戊、庚簽訂借款合同，分別向戊、庚借款500萬元和300萬元，借款期限均為3個月。同時，丁還分別與戊、庚約定以房屋作為借款抵押。次日，丁向甲支付了房款。2018年3月20日，甲和丁辦理了房屋過戶登記。隨后，丁為戊、庚辦理了順位相同的房屋抵押登記。

　　2018年4月2日，丁以其為房屋所有權人為由，要求丙搬離，丙拒絕，并以承租人享有優先購買權為由，主張甲與丁的買賣合同無效。

　　因丁無力償還戊、庚的借款，2018年7月12日，戊、庚主張實現抵押權。房屋拍賣所得價款為720萬元，戊、庚均要求就拍賣所得價款全額實現自己的債權。

　　要求：

　　根據上述內容，分別回答下列問題：

　　(1)甲與乙的委托合同何時生效?乙何時取得代理權?并分別說明理由。

　　(2)衛生間管道嚴重漏水的維修費用2000元應當由誰承擔?并說明理由。

　　(3)甲是否有權解除與丙的租賃合同?并說明理由。

　　(4)丁是否有權要求丙搬離?并說明理由。

　　(5)丙是否有權主張甲與丁的買賣合同無效?并說明理由。

　　(6)戊和庚應如何就房屋拍賣所得價款實現各自的抵押權?并說明理由。

　　正確答案：

　　(1)①委托合同于2016年6月6日生效。根據規定，委托合同屬于諾成合同，自雙方當事人意思表示一致時成立并生效;②乙于2016年7月4日取得代理權。根據規定，授權行為屬于單方民事法律行為，自授權人甲完成授權意思表示時成立并生效。

　　(2)維修費用應當由甲承擔。根據規定，出租人應當履行租賃物的維修義務，但當事人另有約定的除外。承租人在租賃物需要維修時可以要求出租人在合理期限內維修。出租人未履行維修義務的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人(甲)負擔。

　　(3)甲無權解除合同。根據規定，依法成立的合同，對雙方當事人均具有法律約束力，一方當事人不得擅自變更或者解除合同。

　　(4)丁無權要求丙搬離。根據規定，租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。

　　(5)丙無權主張甲與丁的買賣合同無效。根據規定，出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人，承租人請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。

　　(6)按債權比例清償。根據規定，抵押權已登記的，按照登記的先后順序清償;順序相同的，按照債權比例清償。

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