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　　單項選擇題

　　1.下列有關投資性房地產的會計處理方法中，不正確的是(　)。

　　A.企業通常應當采用成本模式對投資性房地產進行后續計量，但滿足一定條件時也可采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量

　　B.對投資性房地產進行后續計量，通常情況下企業可以同時采用成本模式和公允價值模式兩種計量模式

　　C.只有存在確鑿證據表明其公允價值能夠持續可靠取得的，才允許采用公允價值計量模式

　　D.投資性房地產滿足一定條件時，可將成本模式變更為公允價值模式，并且追溯調整

　　『正確答案』B

　　『答案解析』企業一般應當采用一種模式對所有投資性房地產進行后續計量，不得同時采用兩種計量模式。

　　2.下列項目中，屬于投資性房地產的是(　)。

　　A.企業以經營租賃方式租入的建筑物

　　B.已出租的房屋租賃期屆滿，收回后繼續用于經營出租但暫時空置

　　C.房地產企業持有并準備增值后出售的建筑物

　　D.房地產企業持有并準備增值后轉讓的土地使用權

　　『正確答案』B

　　『答案解析』租入的建筑物不屬于企業的資產，與投資性房地產無關，選項A不正確;房地產企業持有并準備增值后處置的建筑物和土地使用權，不屬于投資性房地產，應作為存貨處理，選項CD不正確。

　　3.甲公司為增值稅一般納稅人，不動產適用的增值稅率為11%。2×15年1月1日甲公司經董事會批準購入一棟爛尾樓，購入后準備繼續建造，建成后對外出租。2月1日實際支付不含稅價款10000萬元(不考慮土地使用權)，取得增值稅專用發票注明增值稅額為1100萬元，當日辦理相關手續取得爛尾樓的所有權。3月1日開始委托承包商繼續建造，12月31日建造完成實際發生建造成本為20000萬元。甲公司2015年相關會計處理的表述中，不正確的是(　)。

　　A.2月1日實際支付價款10000萬元記入“在建工程”

　　B.2月1日實際支付價款10000萬元記入“投資性房地產——在建”

　　C.實際建造成本為20000萬元記入“投資性房地產—在建”

　　D.12月31日建造完成確認投資性房地產的成本為30000萬元

　　『正確答案』A

　　『答案解析』相關的會計分錄為：

　　2月1日支付價款：

　　借：投資性房地產——在建 　　　　　　 10000

　　應交稅費——應交增值稅 (進項稅額)1100

　　貸：銀行存款　 　　　　　　　　　　　 11100

　　12月31日實際成本：

　　借：投資性房地產——在建　　　　　　20000

　　貸：銀行存款　 　　　　　　　　　　 20000

　　完工確認：

　　借：投資性房地產　　　　　　　　　 30000

　　貸：投資性房地產——在建　　　　　　 30000

　　4.甲房地產開發商(以下簡稱“甲公司”)采用公允價值模式計量投資性房地產，固定資產和無形資產均按照直線法計提折舊或攤銷，且為增值稅一般納稅人，土地使用權適用的增值稅率為11%。有關資料如下：(1)2×15年1月，以出讓方式取得一宗土地使用權，取得增值稅專用發票，價款20000萬元，增值稅進項稅額2200萬元，預計使用年限為70年，準備開發建造商品房住宅小區對外銷售，至2×15年12月末已發生商品房建造成本10000萬元，預計2×16年3月末完工。

　　(2)2×15年2月，以出讓方式取得一宗土地使用權，取得增值稅專用發票，價款30000萬元，增值稅進項稅額3300萬元，預計使用年限為70年，準備持有待增值后轉讓。至2×15年12月末仍然持有，不含稅公允價值為40000萬元。(3)2×15年3月，以出讓方式取得一宗土地使用權，取得增值稅專用發票，價款40000萬元，增值稅進項稅額4400萬元，預計使用年限為50年，準備建造酒店式公寓對外銷售，至2×15年12月末已發生酒店式公寓建造成本30000萬元，預計2×16年6月末完工。

　　(4)2×15年4月，以出讓方式取得一宗土地使用權，取得增值稅專用發票，價款10000萬元，增值稅進項稅額1100萬元，預計使用年限為50年，用于建造自用辦公樓，至2×15年12月末已發生辦公樓建造成本9000萬元(包括土地使用權攤銷計入成本的部分)，預計2×16年3月末完工。下列有關甲公司2×15年末資產負債表列示金額的表述中，不正確的是(　)。

　　A.存貨項目的列報金額為60000萬元

　　B.投資性房地產的列報金額為0

　　C.無形資產的列報金額為9850萬元

　　D.在建工程的列報金額為9000萬元

　　『正確答案』A

　　『答案解析』1月取得的土地使用權確認為開發產品，并按20000萬元進行初始計量，發生的商品房建造成本一并計入存貨成本;2月取得的土地使用權確認為開發產品，并按30000萬元進行初始計量;3月取得的土地使用權確認為開發產品，并按40000萬元進行初始計量，發生的酒店式公寓建造支出一并計入存貨成本;4月取得的土地使用權確認為無形資產，并按10000萬元進行初始計量，發生的辦公樓建造成本計入在建工程。

　　1月，取得一宗土地使用權準備開發建造商品房住宅小區

　　2月，取得一宗土地使用權，準備持有待增值后轉讓。

　　3月，取得一宗土地使用權準備建造酒店式公寓對外銷售

　　4月，取得一宗土地使用權，用于建造自用辦公樓

　　因此，選項A，存貨項目列報金額=20000+10000+30000+40000+30000=130000(萬元)，所以，選項A錯誤。選項B，投資性房地產的列報金額為0，正確。選項C，無形資產列報金額=10000-10000/50×9/12=9850(萬元)，正確。在建工程列報金額=9000(萬元)，正確。

　　5.A房地產開發商采用公允價值模式計量投資性房地產，有關資料如下：(1)2014年6月1日，將原準備對外出售的A商品房對外出租，轉換日A商品房的賬面余額為1000萬元，未計提跌價準備，該項房產在轉換日的公允價值為1500萬元。(2)2014年6月1日，將原準備對外出售的B商品房對外出租，轉換日B商品房的賬面價值為10000萬元，未計提跌價準備，該項房產在轉換日的公允價值為9000萬元。

　　(3)2014年末上述兩項房地產的公允價值分別為2000萬元、8900萬元。(4)2015年6月租賃期屆滿收回上述兩項房地產準備對外銷售。轉換日其公允價值分別為2600萬元、8500萬元。下列有關A、B商品房相關會計處理表述中，不正確的是(　)。

　　A.2014年6月1日，A商品房應確認其他綜合收益500萬元，B商品房應確認公允價值變動損失1000萬元

　　選項A，正確，不選。

　　B.2014年有關房地產累計確認的公允價值變動收益為-600萬元

　　選項B，累計確認的公允價值變動損益=-1000+(2000-1500)+(8900-9000)=-600(萬元);選項B，正確，不選。

　　C.2015年6月租賃期屆滿，房地產A轉為開發產品時確認其他綜合收益600萬元

　　D.2015年6月租賃期屆滿，房地產B轉為開發產品時確認公允價值變動損失400萬元

　　『正確答案』C

　　『答案解析』選項A，賬務處理為：

　　借：投資性房地產——A(成本)　1500

　　——B(成本)　9000

　　公允價值變動損益 　　　　　1000

　　貸：開發產品——A　　　　　　　1000

　　——B　　　　　　 10000

　　其他綜合收益　　　　　　　　 500

　　選項B，累計確認的公允價值變動損益=-1000+(2000-1500)+(8900-9000)=-600(萬元);選項C，2015年6月租賃期屆滿，將投資性房地產A轉為開發產品，確認的公允價值變動收益=2600-(1500+500)=600(萬元);選項D，2015年6月租賃期屆滿，將投資性房地產B轉為開發產品確認的公允價值變動損失=8900-8500=400(萬元)。

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　　6.甲公司采用成本模式計量投資性房地產。有關資料如下：(1)甲公司2013年12月31日將自用固定資產轉為投資性房地產，轉換日該固定資產的公允價值為25000萬元，轉換日之前“固定資產”科目余額為22000萬元，“累計折舊”科目金額為1000萬元，“固定資產減值準備”科目余額為100萬元。(2)甲公司2015年12月31日將上述投資性房地產轉為自用固定資產，轉換日該投資性房地產的公允價值為30000萬元，“投資性房地產累計折舊”科目金額為2000萬元。下列有關轉換日的會計處理的說法中，說法不正確的是(　)。

　　A.2013年12月31日將自用固定資產轉為投資性房地產，年末資產負債表投資性房地產列示金額為20900萬元

　　B.2013年12月31日將自用固定資產轉為投資性房地產，不影響損益

　　選項AB，將自用固定資產轉為采用成本模式計量的投資性房地產，轉換日不確認損益，年末資產負債表中投資性房地產列示金額=22000-1000-100=20900(萬元);選項AB正確，不選

　　C.2015年12月31日將投資性房地產轉為自用固定資產，年末資產負債表固定資產的列示金額為30000萬元

　　D.2015年12月31日將投資性房地產轉為自用固定資產，不影響損益

　　『正確答案』C

　　『答案解析』選項AB，將自用固定資產轉為采用成本模式計量的投資性房地產，轉換日不確認損益，年末資產負債表中投資性房地產列示金額=22000-1000-100=20900(萬元);選項CD，將采用成本模式計量的投資性房地產轉為自用固定資產，轉換日不確認損益，2015年12月將投資性房地產轉為自用固定資產，年末資產負債表中固定資產列示金額=22000-2000-100=19900(萬元)。

　　7.下列有關投資性房地產進行初始計量的說法中，不正確的是(　)。

　　A.無論采用公允價值模式還是成本模式進行后續計量的投資性房地產，均應按照成本進行初始計量

　　B.采用公允價值模式進行后續計量的投資性房地產，自行建造取得時按照公允價值進行初始計量

　　C.自行建造投資性房地產的成本，由建造該項資產達到預定可使用狀態前所發生的必要支出構成

　　D.外購投資性房地產的成本，包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬于該資產的其他支出

　　『正確答案』B

　　『答案解析』無論采用公允價值模式還是成本模式進行后續計量的投資性房地產，自行建造取得投資性房地產均應按照成本進行初始計量。

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