2020年注會cpa考試《各科目》每日一題匯總

　　【例題】

　　2017年4月，稅務(wù)機(jī)關(guān)對某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的房產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算。該房地產(chǎn)開發(fā)公司提供的資料如下。

　　(1)2016年6月，以17760萬元拍得一宗土地使用權(quán)，并繳納了契稅。

　　(2)自2016年7月起，對受讓土地50%的面積進(jìn)行一期項(xiàng)目開發(fā)，發(fā)生開發(fā)成本6000萬元、管理費(fèi)用200萬元、銷售費(fèi)用400萬元、銀行貸款憑證顯示利息支出600萬元，允許扣除的有關(guān)稅金及附加290萬元。

　　(3)2017年3月，該項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)全部銷售，共計(jì)取得不含稅收入31000萬元。

　　(其他相關(guān)資料：當(dāng)?shù)剡m用的契稅稅率為5%，不考慮土地價(jià)款抵減增值稅銷售額的因素，該項(xiàng)目未預(yù)繳土地增值稅;其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的計(jì)算扣除比例為5%)

　　要求：根據(jù)上述資料，按照下列序號回答問題，如有計(jì)算需計(jì)算出合計(jì)數(shù)。

　　(1)簡要說明房地產(chǎn)開發(fā)成本包含的項(xiàng)目。

　　(2)簡要說明房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除標(biāo)準(zhǔn)。

　　(3)計(jì)算該公司清算土地增值稅時(shí)允許扣除的土地使用權(quán)支付金額。

　　(4)計(jì)算該公司清算土地增值稅時(shí)允許扣除項(xiàng)目金額的合計(jì)數(shù)。

　　(5)計(jì)算該公司清算土地增值稅時(shí)應(yīng)繳納的土地增值稅。

　　【答案及解析】

　　(1)房地產(chǎn)開發(fā)成本是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本。房地產(chǎn)開發(fā)成本包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)(包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅等)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等。

　　(2)納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С霾⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的：

　　允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%以內(nèi)

　　納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的(包含全部使用自有資金沒有利息支出的情況)：

　　允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%以內(nèi)

　　(3)取得土地使用權(quán)所支付的金額包括地價(jià)款和取得土地使用權(quán)時(shí)按國家規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。

　　清算土地增值稅時(shí)允許扣除的土地使用權(quán)支付金額=17760×(1+5%)×50%=9324(萬元)

　　(4)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=600+(9324+6000)×5%=1366.2(萬元)

　　加計(jì)扣除=(9324+6000)×20%=3064.8(萬元)

　　扣除項(xiàng)目金額合計(jì)數(shù)=9324+6000+1366.2+290+3064.8=20045(萬元)

　　(5)增值額=31000-20045=10955(萬元)，增值率=增值額/扣除項(xiàng)目金額=10955/20045×100%=54.65%，適用稅率為40%，速算扣除系數(shù)為5%。

　　應(yīng)納土地增值稅=10955×40%-20045×5%=3379.75(萬元)。

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