第二節 貸款流程

　　5.貸款的受理和調查

　　(1)貸款的受理

　　①貸前咨詢。銀行通過現場咨詢、網上銀行、業務宣傳手冊等方式介紹個人住房貸款的品種、申請人的條件要求、申請人需提供的材料、貸款程序、貸款利率和還款方式等主要條款及其他相關事宜。

　　②貸款的受理程序。包括接受申請和初審。

　　申請貸款時需遞交：個人住房借款申請書;有效身份證件;借款人還款能力證明材料;合法、有效的購房合同;抵押物或質押權利的權屬證明文件及有處分權人同意抵(質)押的書面證明或簽字，保證人出具的擔保書面承諾和擔保人資信證明材料;購房首付款證明材料;貸款銀行規定的其他文件和資料。如配偶共同申請，還需遞交出示結婚證及配偶的戶口簿等。

　　初審主要審查借款申請人的主體資格及借款申請人所提交材料的完整性與規范性。

　　(2)貸前調查

　　①對開發商及樓盤項目的調查。主要包括：

　　a.開發商資信的審查。包括：房地產開發商資質;企業資信等級或信用程度;企業法人營業執照;稅務登記證明;會計報表;開發商債權債務及為其他債權人提供擔保的情況;企業法人代表的個人信用程度和管理層的決策能力。

　　b.項目審查。包括：項目資料的完整性、真實性和有效性;項目(包括項目開發及銷售)的合法性，一般不能為已被抵押的項目提供商品房銷售貸款;項目工程進度;項目資金到位情況。

　　c.項目實地考察。包括：開發商所提供的資料和數據是否與實際一致，是否經過政府部門批準;開發商從事房地產建筑和銷售的資格認定;項目的銷售前景。

　　撰寫調查報告。包括：開發商的企業概況、資信狀況;開發商要求合作的項目情況、資金到位情況、工程進度情況、市場銷售前景;合作項目效益與風險;項目合作的可行性結論以及可提供個人住房貸款的規模、相應年限等。

　　②對借款人的調查。

　　調查方式：審查申請材料;面談;查詢個人信用記錄;電話調查;實地調查等。其中，至少應直接與借款申請人(包括共同申請人)面談一次，可在受理貸款申請的同時進行;面談應做相應記錄。

　　調查內容：主要有借款申請人基本情況、貸款基本情況、所購房屋情況、貸款擔保情況。重點調查：材料一致性;借款申請人(包括代理人)身份證明;借款人信用情況;借款人償還能力證明材料;所購房屋首付款證明;購房合同或協議;擔保材料真實性;貸款真實性。

　　其中，審核擔保材料具體應調查：

　　抵押擔保的：抵押物是否屬于法律規定且銀行認可的抵押財產范圍;抵押人對抵押物占有的合法性;抵押物價值與存續狀況。

　　質押擔保的：質押權利的合法性;出質人對質押權利占有的合法性;質押權利條件。

　　保證擔保的：保證人具備保證資格，三年內連續虧損、在銀行黑名單之列或有重大違法行為損害銀行利益的法人，不得作為保證人。

　　貸前調查完成后應填寫“個人住房貸款調查審批表”。

　　6.貸款的審查和審批

　　(1)貸款的審查

　　審查借款人提交材料的合規性，審查貸前調查人提交的“個人住房貸款調查審批表”、面談記錄及貸前調查內容是否完整。審查后在“個人住房貸款調查審查表”上簽署意見，連同申請材料、面談記錄等一并送交審批。

　　(2)個人住房貸款的審批流程

　　①組織報批材料。報批材料包括：“個人信貸業務報批材料清單”、“個人信貸業務申報審批表”、“個人住房借款申請書”、個人住房貸款辦法及操作規程規定需提供的材料等。

　　②貸款審批。審查內容：借款人資格和條件;借款用途;申請貸款金額、期限;借款人材料的合法性、完整性、有效性;貸前調查人貸款建議的合理性;報批貸款的主要風險點及風險防范措施的合規性、有效性;其他相關事項。

　　③提出審批意見。單人審批時，貸款審批人直接在“個人信貸業務申報審批表”上簽署審批意見;雙人審批時，只有當兩名貸款審批人同時簽署“同意”意見時，審批結論意見方為“同意”。

　　④審批意見落實。對未獲批準的借款申請，及時通知借款人，退還有關材料并解釋原因，同時將記錄存檔;對需補充材料的，按要求及時補充材料后重新審查、審批;對經審批同意或有條件同意的，應及時通知借款人并按要求落實有關條件、辦理合同簽約和發放貸款等。

　　7.貸款的簽約和發放

　　(1)貸款的簽約流程：

　　①填寫合同。要使用統一格式的合同文本。

　　②審核合同。復核合同及附件填寫的完整性、準確性、合規性并建立復核記錄。同筆貸款的合同填寫人與合同復核人不得為同一人。

　　③簽訂合同。

　　a.在簽訂合同文本前，應履行充分告知義務。

　　b.借款人、保證人為自然人的，應當面核實簽約人身份證明后由簽約人當場簽字;如委托他人代替簽字，簽字人須出具經公證的委托授權書;保證人為法人的，保證方簽字人應為其法定代表人或其授權代理人(須提供有效的書面授權文件)。

　　c.抵押擔保的，抵押物共有人應在相關合同文本上簽字。

　　d.銀行有權簽字人審查通過后在合同上簽字(章)，之后加蓋銀行個人住房貸款合同專用章。

　　e.銀行可決定是否辦理合同公證。

　　(2)貸款的發放

　　①落實貸款發放條件。包括：首付款是否全額支付到位;所購房屋符合貸款條件;需辦理保險、公證的，相關手續辦理完畢;采取委托扣劃還款方式的借款人已開立還本付息賬戶;落實相關貸款擔保手續、保證責任。

　　注意：抵(質)押登記手續應由銀行派人(該人員應與貸款發放崗位人員分開)與抵(質)押人一起辦理，或接受其委托代為辦理;銀行也可委托外部機構代為辦理。

　　②貸款支付。基本步驟：信貸主管審核簽字——會計部門開立賬戶——劃付貸款。

　　個人住房貸款原則上采用專項提款方式。

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