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　　第四章個人住房貸款

　　第二節 貸款流程

　　一、受理與調查

　　(一)貸款的受理(★★★★★)

　　個人住房貸款的申請材料清單如下：

　　①合法有效的身份證件，包括居民身份證、戶口本、軍官證、警官

　　證、文職干部證、港澳臺居民還鄉證、居留證件或其他有效身份證件及婚姻狀況證明;②借款人還款能力證明材料，包括收入證明材料和有關資產證明等;③合法有效的購房合同;④涉及抵押擔保的，需提供抵押物的權屬證明文件以及有處分權人同意抵押的書面證明;⑤涉及保證擔保的，需保證人出具同意提供擔保的書面承諾，并提供能證明保證人保證能力的證明材料;⑥購房首付款證明材料，包括借款人首付款交款單據(如發票、收據、銀行進賬單、現金交款單等)，首付款尚未支付或者首付款未達到規定比例的，要提供用于購買住房的自籌資金的有關證明;⑦銀行規定的其他文件和資料。

　　(二)貸前調查(★★★)

　　貸前調查是貸款人受理借款人貸款申請后，應履行盡職調查職責，對住房樓盤項目和借款人提供的全部文件、材料的真實性、合法性、完整性、可行性以及對借款人的品行、信譽、償債能力、擔保手段落實情況等進行調查和評估，形成貸前調查報告。

　　1.對開發商及樓盤項目的調查

　　對個人住房貸款樓盤項目的審查包括對開發商資信的審查、項目本身的審查以及對項目的實地考察，最后寫出調查報告。

　　(1)開發商資信審查。具體包括：房地產開發商資質審查;企業資信等級或信用程度;經國家工商行政管理機關核發的企業法人營業執照;稅務登記證明;會計報表;開發商的債權債務和為其他債權人提供擔保的情況;企業法人代表的個人信用程度和管理層的決策能力。

　　(2)項目審查。具體包括：項目資料的完整性、真實性和有效性審查;項目的合法性審查;項目工程進度審查;項目資金到位情況審查。

　　(3)對項目的實地考察。銀行除對項目有關資料進行審查外，還需對項目進行實地調查，其主要目的：一是檢查開發商所提供的資料和數據是否與實際一致，是否經過政府部門批準，從而保證項目資料的真實性、合法性。二是開發商從事房地產建筑和銷售的資格認定。檢查項目的工程進度是否達到政府部門規定預售的進度內。三是檢查項目的位置是否理想，考察房屋售價是否符合市場價值，同時對項目的銷售前景作出理性判斷。233網 校

　　(4)撰寫調查報告。信貸人員依照銀行的有關規定通過對開發商資信調查、項目有關資料審查以及實地考察后撰寫出項目調查報告。報告應包括以下內容：

　　a.開發商的企業概況、資信狀況.

　　b.開發商要求

　　合作的項目情況、資金到位情況、工程進度情況、市場銷售前景.

　　c.通過商品房銷售貸款的合作可給銀行

　　帶來的效益和風險分析，即銀行通過與開發商進行商品房銷售合作，將對負債業務、資產業務、中間業務等各類業務帶來哪些效益和風險;

　　d.項目合作的可行性結論以及對可提供個人住房貸款的規模、相應年

　　限及貸款成數提出建議。

　　項目調查報告經審核人員審核，交有權審批部門審查核準。

　　2.對借款人的調查

　　(1)調查的方式和要求

　　①審查借款申請材料

　　②面談借款申請人

　　(2)調查的內容

　　除參照個人貸款調查內容外，個人住房貸款還應重點調查以下內容：

　　①審核首付款證明

　　②審核購房合同或協議

　　③審核擔保材料

　　④審核貸款真實性

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