五、貸后管理(★★★★★)

　　(一)貸后檢查

　　除參照個人貸款貸后檢查內容外，還應對開發商和項目以及合作機構進行調查，調查的要點有：

　　1.開發商的經營狀況及賬務狀況。

　　2.項目資金到位及使用情況。

　　3.項目工程形象進度。

　　4.項目銷售情況及資金回籠情況。

　　5.產權證辦理的情況。

　　6.履行擔保責任的情況。

　　7.開發商履行商品房銷售貸款合作協議的情況。

　　8.合作機構的資信情況、經營情況及財務情況等。

　　9.其他可能影響借款人按時、足額歸還貸款的因素。

　　(二)合同變更

　　經審批同意變更借款合同主體后，貸款銀行與變更后的借款人、擔保人重新簽訂有關合同文本。在抵(質)押登記變更等有關手續辦妥后，經辦人填寫個人住房借款合同主體變更通知書，連同一份借款合同交會計部門辦理有關借款主體變更事宜。新合同借款利率按原合同利率約定執行。個人住房貸款一般采用分期還款方式。這類方式中又有幾種不同的還款方式，借款人的借款時采用何種還款方式，應根據個人住房貸款的貸款品種、貸款期限等條件，按借款人和銀行雙方協商結果在借款合同中予以明確。一種還款方式能否變更為另一種還款方式需要根據銀行的有關規定執行。

　　(三)貸款的回收

　　銀行根據借款合同的約定進行貸款的回收。借款人與銀行應在借款合同中約定借款人歸還借款采取的支付方式、還款方式和還款計劃等。借款人按借款合同約定償還貸款本息，銀行則將還款情況定期告知借款人。

　　貸款的還款方式有委托扣款和柜面還款兩種方式。借款人可在合同中約定其中一種方式，也可以根據情況在貸款期間進行變更。借款人要按照借款合同中規定的還款方式進行還款。常用的個人住房貸款還款方式包括等額本息還款法和等額本金還款法兩種。

　　(四)貸款風險分類和不良貸款的管理

　　關于個人住房貸款的風險分類和不良貸款的管理可參照個人貸款部分。

　　(五)貸款檔案管理

　　個人住房貸款檔案管理可參照個人貸款部分，貸款檔案中的借款人的相關資料包括：借款人身份證件(居民身份證、戶口本或其他有效證件);貸款銀行認可部門出具的借款人經濟收入和償債能力證明;符合規定的購買住房意向書、合同書或其他有效文件;購房交易收件收據;所購住房的估價證明;抵押物或質物清單、權屬證明、有處分權人同意抵押或質押的證明及有權部門出具的抵押物估價證明;保證人資信證明及同意提供擔保的文件;房屋他項權利證明書;個人住房借款申請審批表;借款合同;抵押合同(質押合同、保證合同);保險合同、保險單據;個人住房貸款憑證;委托轉賬付款授權書。

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