三、風險管理(★★★★★)

　　(一)合作機構管理

　　1.商用房貸款合作機構風險內容

　　商用房貸款合作機構風險主要包括：開發商不具備房地產開發的主體資格、開發項目“五證”虛假或不全(“五證”是指國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預售許可證);估值機構、地產經紀和律師事務所等聯合借款人欺詐銀行騙貸。

　　2.商用房貸款合作機構風險的防控措施

　　(1)加強對開發商及合作項目審查

　　(2)加強對估值機構、地產紀紀和律師事務所等合作機構的準入管理

　　(3)業務合作中不過分依賴合作機構

　　(二)操作風險管理

　　1.商用房貸款操作風險的主要內容

　　(1)貸款受理與調查中的風險

　　這一環節的風險點主要表現在以下幾個方面：

　　①借款申請人的主體資格是否符合銀行商用房貸款管理辦法的相關規定，包括是否具有完全民事行為能力;戶籍所在地是否在貸款銀行所在地區;是否有穩定、合法的收入來源，有按期償還本息的能力等。

　　②借款申請人所提交的材料是否真實、合法，包括借款人、保證人、抵押人、出質人的身份證件是否真實、有效;抵(質)押物的權屬證明材料是否真實，有無涂改現象;借款人提供的直接劃撥賬戶是否是借款人本人所有的活期儲蓄賬戶等。

　　③借款申請人的擔保措施是否足額、有效，包括擔保物所有權是否合法、真實、有效;擔保物共有人或所有人授權情況是否核實;擔保物是否容易變現，同區域同類型擔保物價值的市場走勢如何;貸款額度是否控制在抵押物價值的規定比率內;抵押物是否由認可的評估機構評估;第三方保證人是否具備擔保資格和擔保能力等。

　　④未按規定建立、執行貸款面談、借款全員面簽制度。

　　⑤授意借款人虛構情節獲得貸款。

　　(2)貸款審查與審批中的風險

　　(3)貸款簽約與發放中的風險

　　(4)貸款支付管理中的風險

　　(5)貸后管理中的風險

　　2.商用房貸款操作風險的防控措施

　　(1)建立并嚴格執行貸款面談制度

　　(2)提高貸前調查深度

　　(3)加強真實還款能力和貸款用途的審查

　　(4)合理確定貸款額度

　　(5)加強抵押物管理

　　(6)完善授權管理

　　(7)加強貸款合同管理

　　(8)加強對貸款的發放和支付管理

　　(9)強化貸后管理

　　(三)信用風險管理

　　1.商用房貸款信用風險的主要內容

　　(1)借款人還款能力發生變化。這款能力是指在客觀情況下借款人能夠按時足額還款的可能性。

　　(2)商用房出租情況發生變化。主要包括所在地段經濟發展重心轉移、大范圍拆遷等情況。

　　(3)保證人還款能力發生變化。如保證人的資格和擔保能力發生變化、還款意愿不足等情況。

　　2.商用房貸款信用風險的防控措施

　　(1)加強對借款人還款能力的調查和分析

　　(2)加強對商用房出租情況的調查和分析

　　(3)加強對保證人還款能力的調查和分析

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