第四節 土地增值稅法律制度

　　一、納稅人

　　土地增值稅的納稅人為轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物(以下簡稱轉讓房地產)并取得收入的單位和個人。

　　二、征稅范圍

　　(一)征稅范圍的一般規定

　　1.土地增值稅只對轉讓國有土地使用權的行為征稅，對出讓國有土地的行為不征稅。

　　2.土地增值稅既對轉讓國有土地使用權的行為征稅，也對轉讓地上建筑物及其他

　　附著物產權的行為征稅。 ’

　　3.土地增值稅只對有償轉讓的房地產征稅，對以繼承、贈與等方式無償轉讓的房地產，不予征稅。

　　(二)征稅范圍的特殊規定

　　三、稅率

　　土地增值稅實行四級超率累進稅率：

　　1.增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。

　　2.增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率

　　為40%。

　　3.增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。

　　4.增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。

　　四、計稅依據

　　土地增值稅的計稅依據是納稅人轉讓房地產所取得的增值額。

　　(一)應稅收入的確定

　　納稅人轉讓房地產取得的應稅收入，應包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益。從收入的形式來看，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

　　(二)扣除項目及其金額

　　準予納稅人從房地產轉讓收入額減除的扣除項目金額具體包括以下內容：

　　1.取得土地使用權所支付的金額。

　　2.房地產開發成本。

　　3.房地產開發費用。

　　4.與轉讓房地產有關的稅金。

　　5.財政部確定的其他扣除項目。

　　6.舊房及建筑物的扣除金額。

　　7.計稅依據的特殊規定。

　　五、應納稅額的計算

　　1.應納稅額的計算公式。土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和規定的稅率計算征收。土地增值稅的計算公式是：

　　應納稅額=∑(每級距的增值額×適用稅率)

　　2.應納稅額的計算步驟。

　　(1)計算增值額。

　　(2)計算增值率。

　　(3)確定適用稅率。

　　(4)計算應納稅額。

　　六、稅收優惠

　　1.納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，予以免稅;超過20%的，應按全部增值額繳納土地增值稅。

　　2.因國家建設需要依法征用、收回的房地產，免征土地增值稅。

　　3.企事業單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為廉租住房、經濟適用住房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。

　　4.居民個人轉讓住房免征土地增值稅。

　　七、征收管理

　　(一)納稅申報

　　納稅人應在轉讓房地產合同簽訂后7日內，到房地產所在地主管稅務機關辦理納稅申報。

　　(二)納稅清算

　　1.土地增值稅的清算單位。

　　2.土地增值稅的清算條件。

　　3.土地增值稅清算應報送的資料。

　　4.清算后再轉讓房地產的處理。

　　5.土地增值稅的核定征收。

　　(三)納稅地點

　　土地增值稅納稅人發生應稅行為應向房地產所在地主管稅務機關繳納稅款。

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