定場(chǎng)詩(shī)：道德三皇五帝，功名夏后商周，五霸英雄(七雄)鬧春秋，頃刻興亡過(guò)手。青史幾行名姓，北邙無(wú)數(shù)荒丘，前人田地后人收，說(shuō)甚龍爭(zhēng)虎斗。

　　話(huà)說(shuō)中級(jí)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)是中級(jí)考試最難的一門(mén)，那究竟難在哪里呢?本人以為難在難以理解。

　　難在教材比較枯燥無(wú)味。倘若以理解知識(shí)的角度或者是考生的角度來(lái)看待這個(gè)資產(chǎn)，擺脫客觀介紹的口氣，那么知識(shí)點(diǎn)就不會(huì)近在眼前卻又遠(yuǎn)在天邊。所以本連載希望能以考生的理解的角度說(shuō)說(shuō)教材中的知識(shí)點(diǎn)，幫助大家先理解后記憶，學(xué)習(xí)變的更輕松。

　　一、主要賬務(wù)處理

　　投資性房地產(chǎn)，顧名思義是包括房產(chǎn)和地產(chǎn)兩部分的，那么自然是包括了投資性房地產(chǎn)的兩種情況：房地產(chǎn)整體的出租和持有增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。

　　這里的重點(diǎn)其實(shí)還是公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，至于成本模式計(jì)量本質(zhì)上就是和固定資產(chǎn)核算一致，沒(méi)有什么難點(diǎn)。公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)入賬價(jià)值的確定需要區(qū)分幾種情況，一種是外購(gòu)的，這個(gè)大家肯定業(yè)務(wù)很嫻熟了;另外是自用的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，還有是作為存貨核算的房地產(chǎn)作為投資性房地產(chǎn)。

　　借：投資性房地產(chǎn)

　　貸：銀行存款

　　借：投資性房地產(chǎn)

　　累計(jì)折舊

　　固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備

　　貸：固定資產(chǎn)

　　關(guān)于自用的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的，大多數(shù)企業(yè)都是這么干的，雖然是來(lái)了個(gè)轉(zhuǎn)換但是本質(zhì)上還是屬于自己的房地產(chǎn)，只是原來(lái)住的是自己人，現(xiàn)在換了外人了，本質(zhì)上是沒(méi)有什么差別的，因此假如說(shuō)你這個(gè)投資性房地產(chǎn)成本模式計(jì)量的，所謂成本模式其實(shí)就是和固定資產(chǎn)的歷史成本法計(jì)量是一個(gè)概念，那么各個(gè)明細(xì)科目平穩(wěn)過(guò)渡，固定資產(chǎn)換成了投資性房地產(chǎn)，累積攤銷(xiāo)換成了投資性房地產(chǎn)累積折舊(攤銷(xiāo))，固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備換成了投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備，這里需要注意一下，為什么有個(gè)投資性房地產(chǎn)累積折舊(攤銷(xiāo))呢?是因?yàn)槿绻恋厥褂脵?quán)不能單獨(dú)和算的話(huà)，那么就和房子一起計(jì)提折舊了，所以會(huì)有一個(gè)“攤銷(xiāo)”的意思，當(dāng)然如果這個(gè)投資性房地產(chǎn)就是土地使用權(quán)，那么自然就是用投資性房地產(chǎn)累積攤銷(xiāo)了。

　　需要注意一個(gè)問(wèn)題那就是自己住改成別人住了，以后折舊肯定不能記在自己名下了，肯定要在別人名下，那么租金收入是“其他業(yè)務(wù)收入”，自然折舊和攤銷(xiāo)就是“其他業(yè)務(wù)支出”了，不是一家人不進(jìn)一家門(mén)嘛。

　　借：投資性房地產(chǎn)-成本

　　累計(jì)折舊

　　固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備

　　(公允價(jià)值變動(dòng)損益)

　　貸：固定資產(chǎn)

　　(資本公積-其他資本公積)

　　借：投資性房地產(chǎn)-公允價(jià)值變動(dòng)

　　貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益

　　借：遞延所得稅資產(chǎn)

　　貸：所得稅費(fèi)用

　　如果是自用的轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，發(fā)現(xiàn)這個(gè)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值能夠可靠獲得，那么后續(xù)計(jì)量用公允價(jià)值計(jì)量法。這個(gè)時(shí)候公允價(jià)值一般會(huì)和賬面價(jià)值會(huì)有差異，那么應(yīng)該怎么處理呢?一個(gè)原則就是高于的部分一定不能讓你記損益，為什么?因?yàn)闀?huì)計(jì)準(zhǔn)則就是千方百計(jì)的防止上市公司調(diào)節(jié)利潤(rùn)，所以這個(gè)口子一定要堵上;之前大家聽(tīng)說(shuō)過(guò)資產(chǎn)評(píng)估增值的問(wèn)題，老是抱怨怎么會(huì)計(jì)就是不做處理?原因就是你是歷史成本法計(jì)量，公允價(jià)值和你沒(méi)有關(guān)系，所以資產(chǎn)評(píng)估增值也自然和你沒(méi)有關(guān)系了。而在這個(gè)轉(zhuǎn)換的時(shí)候，以后是公允價(jià)值計(jì)量了，資產(chǎn)評(píng)估增值終于可以被承認(rèn)了，會(huì)計(jì)上可以做處理了。但是需要注意一下，這個(gè)房子是誰(shuí)的?是投資者的!那么資產(chǎn)評(píng)估增值是誰(shuí)的?當(dāng)然也是投資者大家的，所以這個(gè)計(jì)入了“資本公積-其他資本公積”，之所以是其他資本公積，原因就是這個(gè)資本公積是由于其他原因?qū)е碌模话憔褪窃u(píng)估增值了。那么公允價(jià)值如果小于賬面價(jià)值了怎么辦?考慮到以后公允價(jià)值變動(dòng)就是公允價(jià)值變動(dòng)損益了，所以轉(zhuǎn)換的時(shí)候也讓你計(jì)入到公允價(jià)值變動(dòng)損益，就是說(shuō)以后還會(huì)有回旋的余地，準(zhǔn)則沒(méi)有說(shuō)讓你認(rèn)栽，君子報(bào)仇十年不晚，相信你會(huì)公允價(jià)值回升的，所以計(jì)入損益以后等著回升吧。