定場詩：道德三皇五帝，功名夏后商周，五霸英雄(七雄)鬧春秋，頃刻興亡過手。青史幾行名姓，北邙無數荒丘，前人田地后人收，說甚龍爭虎斗。

　　話說中級會計實務是中級考試最難的一門，那究竟難在哪里呢?本人以為難在難以理解。

　　難在教材比較枯燥無味。倘若以理解知識的角度或者是考生的角度來看待這個資產，擺脫客觀介紹的口氣，那么知識點就不會近在眼前卻又遠在天邊。所以本連載希望能以考生的理解的角度說說教材中的知識點，幫助大家先理解后記憶，學習變的更輕松。

　　一、主要賬務處理

　　投資性房地產，顧名思義是包括房產和地產兩部分的，那么自然是包括了投資性房地產的兩種情況：房地產整體的出租和持有增值后轉讓的土地使用權。

　　這里的重點其實還是公允價值計量的投資性房地產，至于成本模式計量本質上就是和固定資產核算一致，沒有什么難點。公允價值計量的投資性房地產入賬價值的確定需要區分幾種情況，一種是外購的，這個大家肯定業務很嫻熟了;另外是自用的房地產轉換為投資性房地產，還有是作為存貨核算的房地產作為投資性房地產。

　　借：投資性房地產

　　貸：銀行存款

　　借：投資性房地產

　　累計折舊

　　固定資產減值準備

　　貸：固定資產

　　關于自用的房地產轉換為投資性房地產的，大多數企業都是這么干的，雖然是來了個轉換但是本質上還是屬于自己的房地產，只是原來住的是自己人，現在換了外人了，本質上是沒有什么差別的，因此假如說你這個投資性房地產成本模式計量的，所謂成本模式其實就是和固定資產的歷史成本法計量是一個概念，那么各個明細科目平穩過渡，固定資產換成了投資性房地產，累積攤銷換成了投資性房地產累積折舊(攤銷)，固定資產減值準備換成了投資性房地產減值準備，這里需要注意一下，為什么有個投資性房地產累積折舊(攤銷)呢?是因為如果土地使用權不能單獨和算的話，那么就和房子一起計提折舊了，所以會有一個“攤銷”的意思，當然如果這個投資性房地產就是土地使用權，那么自然就是用投資性房地產累積攤銷了。

　　需要注意一個問題那就是自己住改成別人住了，以后折舊肯定不能記在自己名下了，肯定要在別人名下，那么租金收入是“其他業務收入”，自然折舊和攤銷就是“其他業務支出”了，不是一家人不進一家門嘛。

　　借：投資性房地產-成本

　　累計折舊

　　固定資產減值準備

　　(公允價值變動損益)

　　貸：固定資產

　　(資本公積-其他資本公積)

　　借：投資性房地產-公允價值變動

　　貸：公允價值變動損益

　　借：遞延所得稅資產

　　貸：所得稅費用

　　如果是自用的轉換為投資性房地產，發現這個投資性房地產公允價值能夠可靠獲得，那么后續計量用公允價值計量法。這個時候公允價值一般會和賬面價值會有差異，那么應該怎么處理呢?一個原則就是高于的部分一定不能讓你記損益，為什么?因為會計準則就是千方百計的防止上市公司調節利潤，所以這個口子一定要堵上;之前大家聽說過資產評估增值的問題，老是抱怨怎么會計就是不做處理?原因就是你是歷史成本法計量，公允價值和你沒有關系，所以資產評估增值也自然和你沒有關系了。而在這個轉換的時候，以后是公允價值計量了，資產評估增值終于可以被承認了，會計上可以做處理了。但是需要注意一下，這個房子是誰的?是投資者的!那么資產評估增值是誰的?當然也是投資者大家的，所以這個計入了“資本公積-其他資本公積”，之所以是其他資本公積，原因就是這個資本公積是由于其他原因導致的，一般就是評估增值了。那么公允價值如果小于賬面價值了怎么辦?考慮到以后公允價值變動就是公允價值變動損益了，所以轉換的時候也讓你計入到公允價值變動損益，就是說以后還會有回旋的余地，準則沒有說讓你認栽，君子報仇十年不晚，相信你會公允價值回升的，所以計入損益以后等著回升吧。