考點八：房地產的轉換

　　(一)房地產的轉換形式及轉換日

　　房地產的轉換，實質上是因房地產用途發生改變而對房地產進行的重新分類。企業有確鑿證據表明房地產用途發生改變，且滿足下列條件之一的，應當將投資性房地產轉換為其他資產或者將其他資產轉換為投資性房地產：

　　1.投資性房地產開始自用。即投資性房地產轉為自用房地產。在此種情況下，轉換日為房地產達到自用狀態，企業開始將房地產用于生產商品、提供勞務或者經營管理的日期。

　　2.作為存貨的房地產改為出租。通常指房地產開發企業將其持有的開發產品以經營租賃的方式出租，存貨相應地轉換為投資性房地產。在此種情況下，轉換日為房地產的租賃期開始日。租賃期開始日是指承租人有權行使其使用租賃資產權利的日期。

　　3.自用建筑物或土地使用權停止自用，改為出租。即企業將原本用于生產商品、提供勞務或者經營管理的房地產改用于出租，固定資產或土地使用權相應地轉換為投資性房地產。在此種情況下，轉換日為租賃期開始日。

　　4.自用土地使用權停止自用改用于資本增值。即企業將原本用于生產商品、提供勞務或者經營管理的土地使用權改用于資本增值，土地使用權相應地轉換為投資性房地產。在此種情況下，轉換日為自用土地使用權停止自用后確定用于資本增值的日期。

　　5.房地產開發企業將用于經營租出的房地產重新開發用于對外銷售的，從投資性房地產轉換為存貨。這種情況下，轉換日為租賃其屆滿、企業董事會或類似機構作出書面決議明確表明將其重新開發用于對外銷售的日期。

　　(二)房地產轉換的會計處理

　　1.在成本模式下，應當將房地產轉換前的賬面價值作為轉換后的入賬價值。

　　2.采用公允價值模式計量的投資性房地產轉換為自用房地產時，應當以其轉換當日的公允價值作為自用房地產的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益(公允價值變動損益)。

　　3.自用房地產或存貨轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產時，投資性房地產應當按照轉換當日的公允價值計量。

　　轉換當日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當期損益(公允價值變動損益);轉換當日的公允價值大于原賬面價值的，其差額作為資本公積——其他資本公積，計入所有者權益。處置該項投資性房地產時，原計入所有者權益的部分應當轉入處置當期損益(其他業務成本)。

　　考點九：投資性房地產的處置

　　(一)采用成本模式計量

　　處置投資性房地產時，應按實際收到的金額，借記“銀行存款”等科目，貸記“其 他業務收入”科目。按該項投資性房地產的累計折舊或累計攤銷，借記“投資性房地產累計折舊(攤銷)”科目，按該項投資性房地產的賬面余額，貸記“投資性房 地產”科目，按其差額，借記“其他業務成本”科目。已計提減值準備的，還應同時結轉減值準備。

　　(二)采用公允價值模式計量

　　處置采用公允價值模式計量的投資性房地產時，應當按實際收到的金額，借記“銀 行存款”等科目，貸記“其他業務收入”科目;按該項投資性房地產的賬面余額，借記“其他業務成本”科目;按其成本，貸記“投資性房地產——成本”科目;按 其累計公允價值變動，貸記或借記“投資性房地產——公允價值變動”科目。同時結轉投資性房地產累計公允價值變動。若存在原轉換日計入資本公積的金額，也一并結轉。

　　疑難問題解答

　　【問】對投資性房地產如何進行后續計量?

　　答：企業通常應當采用成本模式對投資性房地產進行后續計量，也可采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量。但同一企業只能采用一種模式對所有投資性房地產進行后續計量，不得同時采用兩種計量模式。

　　在成本模式下，應當按照準則有關規定，對已出租的建筑物和土地使用權進行計量，計提折舊或攤銷及計提減值準備。

　　根據投資性房地產準則的規定，只有存在確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的，才可以采用公允價值計量模式。

　　采用公允價值模式計量的投資性房地產，應當同時滿足下列條件：(1)投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場;(2)企業能夠從活躍的房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值做出科學合理的估計。

　　采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。

　　企業對投資性房地產的計量模式一經確定，不得隨意變更。成本模式轉為公允價值模式的，應當作為會計政策變更，按照《企業會計準則第28號——會計政策、會計估計變更和差錯更正》處理。

　　已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式。