中級會計實務常見疑難問題第五章　投資性房地產

　　1.投資性房地產的核算范圍?

　　屬于投資性房地產的項目有：(1)已出租的建筑物;【以經營租賃方式出租】(2)已出租的土地使用權;【以經營租賃方式出租】(3)已出租的投資性房地產租賃期屆滿，因暫時空置但繼續用于出租的，仍作為投資性房地產核算;(4)持有并準備增值后轉讓的土地使用權。(5)關聯企業之間租賃房地產的，出租方應將出租的房地產確定為投資性房地產，但是在編制合并報表時，應將其作為企業集團的自用房地產;(6)一項房地產，部分用于賺取租金或資本增值，部分用于生產產品、提供勞務或經營管理，用于賺取租金或資本增值的部分，如果能夠分別計量和出售的，可以確認為投資性房地產。否則不確認為投資性房地產。(7)企業將建筑物出租并按出租協議向承租人提供保安和維修等其他服務，所提供的其他服務在整個協議中不重大的可以將該建筑物確認為投資性房地產;若所提供的其他服務在整個協議中為重大的，該建筑物應視為企業的經營場所，應當確認為自用房地產。

　　不屬于投資性房地產的內容有：(1)企業自用的房地產，適用《固定資產》、《無形資產》準則;(房地產包括：房屋、建筑物及土地使用權)(2)作為存貨的房地產，一般指的是房地產開發企業，建造的房屋作為商品核算，適用《存貨》準則，當存貨銷售時，取得銷售收入適用《收入》準則;(3)企業代建的房地產，取得的收入、發生的費用的確認和計量適用《建造合同》準則;(4)投資性房地產租金收入和售后租回，適用《租賃》準則。(《投資性房地產》準則核算的范圍是：投資性房地產之間的轉換和處置業務，并不涉及投資性房地產租金收入和售后租回的業務核算，而是適用于《租賃》準則)。

　　【注意：(1)持有并準備增值后處置的房屋、建筑物及依法取得、用于開發后出售的土地使用權不屬于投資性房地產，作為存貨處理;(2)不包括國家有關規定認定的閑置土地。(3)企業擁有并自行經營的旅館飯店，不屬于投資性房地產。】

　　2.投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量的條件?

　　投資性房地產采用公允價值模式計量的條件是：企業只有存在確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的，才可以采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量。即采用公允價值模式計量的投資性房地產需要滿足下面兩個條件：

　　(1)投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場;

　　(2)企業能夠從活躍的房地產交易市場取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值做出合理的估計。

　　注意：成本模式轉為公允價值模式計量的，作為會計政策變更處理。投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量的，不得在轉為成本模式計量。

　　3.投資性房地產與自用房地產之間的轉換的條件及轉換日的界定?

　　轉換的條件包括：

　　(1)投資性房地產開始自用;

　　(2)作為存貨的房地產，改為出租;

　　(3)自用土地使用權停止自用，改用于賺取租金或資本增值;

　　(4)自用建筑物停止自用，改為出租。

　　轉換日的確定：

　　(1)投資性房地產開始自用——轉換日為房地產達到自用狀態，且開始將房地產用于生產商品、提供勞務或者經營管理的日期;

　　(2)作為存貨的房地產改為出租，或者自用建筑物或土地使用權停止自用改為出租——轉換日應當為租賃期開始日;

　　(3)自用土地使用權停止自用，改用于資本增值——轉換日為自用土地使用權停止自用后確定用于資本增值的日期。

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