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第四章 投資性房地產

　　知識點一：投資性房地產的范圍

　　(一)屬于投資性房地產的范圍

　　1.已出租的土地使用權，是指企業通過出讓或轉讓方式取得的、以經營租賃方式出租的土地使用權。

　　【思考問題】甲公司以拍賣方式在土地交易市場取得一宗土地使用權，使用年限為50年，甲公司將該土地使用權以經營租賃方式出租給乙公司。屬于投資性房地產?

　　【答案】屬于。

　　2.持有并準備增值后轉讓的土地使用權，是指企業通過出讓或轉讓方式取得并準備增值后轉讓的土地使用權。

　　【思考問題】企業發生轉產或廠址搬遷，部分土地使用權停止自用，管理層決定繼續持有這部分土地使用權，待其增值后轉讓以賺取增值收益。屬于投資性房地產?

　　【答案】屬于。

　　3.已出租的建筑物，是指企業擁有產權并以經營租賃方式出租的房屋等建筑物。

　　注意的問題：

　　(1)已出租的建筑物是指企業擁有產權的建筑物，如果以經營租賃方式租入的建筑物不屬于投資性房地產。

　　【思考問題】A企業與B企業簽訂了一項經營租賃合同，A企業將其持有產權的門面房出租給B企業，為期5年。B企業一開始將這門面房用于自行經營餐館。2年后，由于連續虧損，B企業將餐館轉租給C公司，以賺取租金差價。屬于誰的投資性房地產?

　　【答案】對于A企業而言，由于門面房產權屬于A企業，屬于其投資性房地產。而對于B企業而言，由于沒有產權，則不屬于其投資性房地產。

　　(2)已經出租的建筑物，是企業已經與其他方簽訂了租賃協議，約定以經營租賃方式出租建筑物。

　　【思考問題】“空置建筑物或在建建筑物”能否確認投資性房地產?

　　對企業持有以備經營出租的空置建筑物或在建建筑物，只有企業董事會或類似機構作出正式書面決議，明確表明將其用于經營出租且持有意圖短期內不再發生變化的，可視為投資性房地產。這里的“空置建筑物”，是指企業新購入、自行建造或開發完工但尚未使用的建筑物，以及不再用于日常生產經營活動且經整理后達到可經營出租狀態的建筑物。

　　(3)企業將建筑物出租，按租賃協議向承租人提供的相關輔助服務在整個協議中不重大的，如企業將辦公樓出租并向承租人提供保安、維修等輔助服務，應當將該建筑物確認為投資性房地產。

　　【思考問題】甲公司在長沙市中心購買了一棟寫字樓，共20層。其中1層經營出租給中國銀行作為分行，2層經營出租給A公司作為餐飲服務，3層以上全部經營出租給B公司作為辦公用房，地下1層經營出租給C公司作為大型超市。甲企業同時為整棟樓提供保安、清潔、維修等日常輔助服務。屬于投資性房地產?

　　【答案】屬于。

　　(二)不屬于投資性房地產

　　1.自用房地產，是指為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地產，如企業的廠房和辦公樓，企業生產經營用的土地使用權等。

　　2.作為存貨的房地產，是指房地產開發企業銷售的或為銷售而正在開發的商品房和土地。這部分房地產屬于房地產開發企業的存貨。

　　3.某項房地產，部分用于賺取租金或資本增值、部分用于生產商品、提供勞務或經營管理，能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應當確認為投資性房地產;不能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，不確認為投資性房地產。

　　【思考問題】

　　(1)甲公司在貴陽市中心有一個辦公樓，共15層，作為為企業管理部門使用。15層能夠單獨計量和出售。2011年，甲公司將第1層全部經營出租給A公司作為超市，2-10層全部經營出租給B公司作為辦公用房，11層-15層仍然作為辦公使用。

　　第1層，2-10層屬于投資性房地產?

　　【答案】屬于。

　　(2)甲公司在濟南市中心有一個旅館，共10層，作為提供住宿服務。1至10層均能夠單獨計量和出售的。現在，第8、9和10層全部經營出租給A公司作為辦公用房，其他1-7層仍然作為旅館提供住宿服務。

　　第8、9和10層能否作為投資性房地產?可以。企業擁有并自行經營的旅館飯店，其經營目的是通過向客戶提供客房服務取得服務收入，該業務不具有租賃性質，不屬于投資性房地產;將其擁有的旅館飯店部分或全部出租，且出租的部分能夠單獨計量和出售的，出租的部分可以確認為投資性房地產。

　　【歸納總結】