【2015·簡答題】

　　2005年3月，甲公司與乙公司簽訂的租賃合同約定：甲公司將其面積為500平方米的辦公用房出租給乙公司;租期25年;租金每月1萬元，以每年官方公布的通貨膨脹率為標準逐年調(diào)整;乙公司應一次性支付兩年的租金。合同簽訂后，乙公司依約支付租金，甲公司依約交付了該房屋。

　　2010年6月，乙公司為改善條件，未經(jīng)甲公司同意，在該房屋內(nèi)改建一間休息室，并安裝了整體櫥柜等設施。甲公司得知后要求乙公司拆除該休息室及設施，乙公司拒絕。其后該地區(qū)房屋價格飆升，租金大漲，甲公司要求提高租金，乙公司拒絕。甲公司遂欲出售該房屋，并通知了乙公司，乙公司表示不購買。甲公司于2012年9月將該房屋出售給丙公司，并辦理了所有權變更登記手續(xù)。

　　要求：

　　根據(jù)合同法律制度的規(guī)定，回答下列問題：

　　(1)租賃合同約定的25年租期效力如何?簡要說明理由。

　　『參考答案』租賃合同約定25年租期，只有20年的部分有效，剩余5年無效。根據(jù)規(guī)定，租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。

　　(2)甲公司是否有權要求乙公司拆除休息室及設施?簡要說明理由。

　　『參考答案』有權。根據(jù)規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意，可以對租賃物進行改善或者增設他物。承租人未經(jīng)出租人同意，對租賃物進行改善或者增設他物的，出租人可以要求承租人恢復原狀或者賠償損失。

　　(3)甲公司將房屋出售給丙公司后，租賃合同是否繼續(xù)有效?簡要說明理由。

　　『參考答案』租賃合同繼續(xù)有效。

　　根據(jù)規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。

　　【(2014年)·簡答題】

　　甲有限責任公司2013年5月發(fā)生下列事實：

　　(1)5月8日，甲公司向乙公司購買一批鋼材，雙方簽訂的合同約定：鋼材總價款100萬元;甲公司在合同簽訂后10日內(nèi)支付定金20萬元作為履行合同的擔保;乙公司于合同簽訂后1個月內(nèi)交付全部貨物;甲公司于乙公司交付貨物后10日內(nèi)支付全部貨款。5月16日，甲公司支付給乙公司10萬元定金，乙公司接受并未提出異議。

　　(2)5月20日，甲公司與丙公司的租賃合同到期，但丙公司未支付50萬元到期租金。5月30日，因欠丁公司的債務到期，甲公司將其對丙公司的50萬元債權轉讓給丁公司，但未通知丙公司。

　　(3)5月26日，甲公司所在地發(fā)生自然災害，當?shù)卣�府組織救災募捐活動，甲公司當場承諾捐款20萬元，但一直未履行。其后甲公司因業(yè)務不景氣，欲撤銷該項贈與。

　　要求：根據(jù)合同法律制度的規(guī)定，回答下列問題。

　　(1)本案例中，支付的定金數(shù)額與約定的定金數(shù)額不符，有效定金數(shù)額應為多少?簡要說明理由。

　　『參考答案』有效定金數(shù)額應為10萬元。

　　根據(jù)規(guī)定，實際交付的定金數(shù)額多于或者少于約定數(shù)額，視為變更定金合同;收受定金一方提出異議并拒絕接受定金的，定金合同不生效。本題約定的定金是20萬，但實際支付的定金是10萬，且乙公司接受了定金數(shù)額并無異議，故視為變更定金合同，有效定金數(shù)額以變更后的金額10萬為準。

　　(2)甲公司轉讓債權的行為對丙公司是否生效?簡要說明理由。

　　『參考答案』不生效。

　　根據(jù)規(guī)定，債權人轉讓權利的，應當通知債務人。未經(jīng)通知，該轉讓對債務人不發(fā)生效力。本題中甲轉讓債權給丁，并未通知丙，對丙不發(fā)生效力。

　　(3)甲公司是否有權撤銷贈與?簡要說明理由。

　　『參考答案』甲公司無權撤銷贈與。

　　根據(jù)規(guī)定，贈與人在贈與財產(chǎn)的權利轉移之前可以撤銷贈與。但具有救災、扶貧等社會公益、道德義務性質(zhì)的贈與合同或者經(jīng)過公證的贈與合同，不得撤銷。本題中甲的救災捐贈具有社會公益、道德義務性質(zhì)，不能撤銷。

　　【(2013年)·簡答題】

　　A市甲公司向B市乙公司購買10臺專用設備，雙方于7月1日簽訂了買賣合同。買賣合同約定：專用設備每臺10萬元，總價100萬元;乙公司于7月31日交貨，甲公司在收貨后10日內(nèi)付清款項;甲公司在合同訂立后5日內(nèi)向乙公司交付定金5萬元;雙方因合同違約而發(fā)生的糾紛，提交C市仲裁委員會仲裁。

　　7月3日，甲公司向乙公司交付了5萬元定金。

　　7月20日，甲公司告知乙公司，因向甲公司訂購該批專用設備的丙企業(yè)明確拒絕購買該批貨物，甲公司一時找不到新的買家，將不能履行合同。

　　7月22日，乙公司通知甲公司解除合同，定金不予返還，并要求甲公司賠償定金未能彌補的損失。甲公司不同意賠償損失，乙公司遂向C市仲裁委員會申請仲裁。

　　對于乙公司的仲裁申請，甲公司認為：

　　(1)只有當合同履行期滿甲公司未履行合同，乙公司才可以解除合同，所以，乙公司于7月22日主張解除合同不合法，應承擔相應法律責任;

　　(2)即使合同可以解除，那么合同被解除后，合同中的仲裁條款即失去效力。所以，乙公司應向A市法院提起訴訟;

　　(3)甲公司愿意承擔定金責任，但乙公司不能再要求甲公司賠償損失。

　　據(jù)查，甲公司不履行合同給乙公司造成約10萬元損失。

　　要求：根據(jù)合同、擔保、仲裁法律制度的規(guī)定，回答下列問題：

　　(1)乙公司7月22日通知解除合同是否符合法律規(guī)定?簡要說明理由。

　　『參考答案』符合法律規(guī)定。根據(jù)規(guī)定：在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務的，對方當事人可以解除合同。

　　(2)甲公司主張乙公司應向A市法院提起訴訟是否符合法律規(guī)定?簡要說明理由。

　　『參考答案』不符合法律規(guī)定。根據(jù)規(guī)定，仲裁協(xié)議具有獨立性，合同的變更、解除、終止或無效，不影響仲裁協(xié)議的效力。本題中，甲公司以合同解除仲裁條款失去效力為理由要求提起訴訟的說法不符合法律規(guī)定。

　　(3)甲公司認為乙公司不能要求賠償損失是否符合法律規(guī)定?簡要說明理由。

　　『參考答案』不符合法律規(guī)定。根據(jù)規(guī)定，買賣合同約定的定金不足以彌補一方違約造成的損失，對方請求賠償超過定金部分的損失的，人民法院可以并處，但定金和損失賠償?shù)臄?shù)額總和不應高于因違約造成的損失。

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