9.銷售不動產的計稅依據

　　(1)轉讓有限產權或永久使用權方式銷售建筑物的，視同銷售建筑物，營業額為向對方收取的全部價款和價外費用;

　　(2)單位將不動產無償贈與他人的，視同銷售不動產，營業額由主管稅務機關確定;

　　(3)在銷售不動產時，連同不動產所占土地的使用權一并轉讓的行為，比照銷售不動產征稅;

　　(4)以不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征營業稅;以投資入股為名，實際是以取得固定利潤或按銷售額提成方式取得報酬的，屬于普通的銷售或出租不動產的行為，就其取得的銷售收入或租金收入征稅;

　　(5)以不動產作抵押向金融機構貸款，應根據不同情況分別核定營業額。

　　①抵押期滿，以不動產抵債，對借款人按照銷售不動產征稅，營業額為其尚未歸還銀行的貸款本息合計

　　②以不動產租金抵作貸款利息，則對借款人應按“服務業”征收營業稅;到期無力還款，以不動產抵債，對借款人按照銷售不動產征稅，營業額為所欠銀行的貸款本金

　　(6)差額計稅：單位和個人銷售或轉讓其購置、抵債所得的不動產或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產或土地使用權的購置或受讓原價、抵債時該項不動產或土地使用權作價后的余額為營業額。

　　(7)勞務公司接受用工單位的委托，為其安排勞動力，凡用工單位將其應支付給勞動力的工資和為勞動力上繳的社會保險以及住房公積金統一交給勞務公司代為發放或辦理的，以勞務公司從用工單位收取的全部價款減去代收轉付給勞動力的工資和為勞動力辦理社會保險及住房公積金后的余額為營業額。

　　(8)從事物業管理的單位，以與物業管理有關的全部收入減去代業主支付的水、電、燃氣以及代承租者支付的水、電、燃氣、房屋租金的價款后的余額為營業額。

　　【例題1·單選題】(2005年)下列關于營業稅計稅依據的表述，正確的是(　)。

　　A.旅游企業以收取的全部旅游費為營業額

　　B.買賣外匯業務以賣出價減去買入價后的余額為營業額

　　C.廣告代理業以向委托方收取的全部價款為營業額

　　D.期貨業務以賣出價為營業額

　　【答案】B

　　【解析】對外匯、有價證券、期貨等金融商品轉讓，以賣出價減去買入價后的余額為營業額，選項B說法正確。

　　【例題2·案例分析題】(2010年)甲建筑工程公司(具備建筑行政部門批準的建筑業施工資質)下轄3個施工隊、1個金屬結構件工廠、一個招待所(均為非獨立核算單位)，2009年經營業務如下：

　　(1)承包某建筑工程項目，并與建筑方簽訂了建筑工程總承包合同，總承包合同明確工程總造價3000萬元，其中，建筑業為勞務價款1000萬元;由甲建筑工程公司提供并按市場價確定的金屬結構件金額500萬元(購進金屬結構件時取得相關的增值稅專用發票，支付價款300萬元)，建設方采購建筑材料等1500萬元。工程當年完工并進行了價款結算。

　　(2)甲建筑工程公司將其中200萬元的建筑工程項目分包給B建筑工程公司。(B建筑工程公司為只提供建筑業勞務的單位)。

　　(3)甲建筑工程公司向C建筑工程公司轉讓閑置辦公用房一棟(購置原價700萬元)，取得轉讓收入1300萬元。

　　(4)甲建筑工程公司招待所取得客房收入30萬元，餐廳、歌廳、舞廳收入共計55萬元。

　　該地主管稅務機關確定的娛樂業營業稅稅率為20%。

　　(1)甲建筑工程公司總承包建筑工程應繳納的營業稅為(　)萬元。

　　A.60

　　B.84

　　C.90

　　D.149

　　【答案】B

　　【解析】應納稅額=(3000-200)×3%=84(萬元)。

　　(2)甲建筑工程公司轉讓辦公用房應繳納的營業稅為(　)萬元。

　　A.65

　　B.35

　　C.30

　　D.0

　　【答案】C

　　【解析】應納稅額=(1300-700)×5%=30(萬元)。

　　(3)甲建筑工程公司招待所取得的收入總和應繳納的營業稅為(　)萬元。

　　A.4.25

　　B.11.9

　　C.12.5

　　D.17

　　【答案】C

　　【解析】招待所收入應繳納的營業稅=30×5%+55×20%=12.5(萬元)。

　　(4)甲建筑工程公司應繳納的增值稅為(　)萬元。

　　A.0

　　B.19.23

　　C.28.3

　　D.34

　　【答案】A

　　【解析】此處建筑工程公司不繳納增值稅，所以為0萬元。

　　六、營業稅應納稅額的計算方法(掌握)

　　應納稅額=營業額×稅率

　　【例題1·單選題】某企業轉讓一座庫房，已知其購置原價100萬元，已提折舊80萬元，轉讓價格110萬元，并取支票一張。下列說法中正確的有(　)。

　　A.該筆轉讓業務應計算繳納營業稅5000元

　　B.該筆轉讓業務應計算繳納營業稅3000元

　　C.該筆轉讓業務應計算繳納增值稅17000元

　　D.該筆轉讓業務應計算繳納增值稅14529.9元

　　【答案】A

　　【解析】應繳納營業稅=(110-100)×5%=0.5萬元=5000元

　　【例題2·單選題】某營業性賓館當月取得住宿費收入60萬元，餐廳收入45萬元，卡拉OK歌舞廳收入30萬元，停車費收入5萬元，場租收入1萬元。均分別核算。(服務業營業稅稅率為5%，文化體育業營業稅稅率為3%，娛樂業營業稅稅率為20%)該賓館當月應納營業稅為(　)。

　　A.11.95萬元

　　B.11.85萬元

　　C.11.55萬元

　　D.11.45萬元

　　【答案】C

　　【解析】應納的營業稅=(60+45+5+1)×5%+30×20%=11.55(萬元)。

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