第四節 房地產投資項目風險分析

　　一、房地產投資項目風險分析概述

　　(一)房地產投資風險的含義

　　房地產投資風險：是指從事房地產投資而造成的不利結果和損失的可能性大小，這種不利結果和損失包括所投入資本的損失和預期收益未達到的損失。

　　在論證設計階段，主要風險來自于市場調研及項目經濟分析和預測的準確性;

　　在資金籌措階段，資本結構的變化會對未來收益產生很大的影響;

　　在項目建設階段，承包商的項目控制與管理能力、通貨膨脹及不可預料事件的發生對投資目標的實現構成威脅。

　　(二)房地產投資風險的特征

　　(1)客觀性。房地產投資風險是客觀存在的，不以人的意志為轉移。

　　(2)不確定性。風險的主要特征是不確定性，也就是難以預知。

　　(3)潛在性。房地產投資風險不僅具有隨機性，同時它也附著在房地產經營中的某些確

　　定事物中間，并通過它們的發生而起作用。

　　(4)損益雙重性。房地產風險對于房地產收益并非只有負面影響，如果能正確認識并充

　　分利用風險，就有可能增加收益。風險結果的雙重性說明對待風險不應消極預防，更不應懼

　　怕，而是要將風險當作一種經營機會。

　　(5)可測性。不確定性是風險的本質，但這種不確定性并不是指對客觀事物的全然無知。

　　人們可以根據以往發生的一系列類似事件的統計資料，經過分析，對某種投資風險發生的頻率及其造成的經濟損失程度作出主觀上的判斷，從而對可能發生的風險進行預測和衡量。風險的測量過程就是對風險的分析過程。它對風險控制和防范，決策和管理具有舉足輕重的影響。

　　(6)相關性。投資者面臨的風險與其投資行為及決策是緊密相連的。同一風險事件對不同的投資者會產生不同的風險;同一投資者由于其決策或采用的策略不同，會面臨不同的風險結果。

　　(三)房地產投資項目風險分析的含義和內容

　　房地產投資項目風險分析：是在房地產投資項目財務評價和不確定性分析的基礎上，進一步綜合分析識別房地產投資項目在將來建設和運營過程中潛在的主要風險因素，揭示風險來源，判別風險程度，提出規避風險的對策，降低風險損失。

　　房地產投資項目風險分析包括：風險識別、風險估計、風險評價和風險應對四個環節。