二、房地產投資風險識別

　　(一)風險識別的概念

　　風險識別是指：運用系統論的方法對投資項目進行全面考察、綜合分析，找出潛在的各種風險因素，并對各種風險進行比較、分類，確定各因素間的相關性和獨立性，判斷其發生的可能性及對項目的影響程度，按其重要性進行排序，或賦予權重。

　　(二)房地產投資風險識別的目的和特點

　　通過風險識別要回答以下主要問題：①所分析的房地產投資項目有哪些風險需要考慮?②導致房地產投資損失的風險事故有哪些?③引起這些風險事故的主要原因和條件是什么?④風險事故對房地產投資項目所造成的后果有多大?⑤可以用哪些方法來識別房地產投資風險?⑥怎樣增強識別房地產投資風險的能力? 通過房地產投資風險識別，在分析和回答上述問題的同時，就可以了解房地產投資項目將面臨的各種風險和導致損失的因素，

　　目的主要有兩個：①為房地產投資風險估計和風險評價奠定基礎;②為選擇最佳的風險應對方案提供依據。

　　房地產投資風險識別的特點：系統性、連續性和制度性。系統性是指房地產投資項目的 風險識別不能局限在投資過程的某個階段、某個環節中，而是要把投資項目作為一個完整的系統，去識別這個完整系統所具有的全部風險。連續性是因為房地產投資過程相對較長，面臨的投資環境又處于不斷變化之中，風險的質和量也在不斷發生變化，若非連續性的工作，就很難及時發現投資項目所面臨的潛在風險。制度性是指房地產投資風險分析作為一項科學的管理活動，本身要有組織、有制度。

　　(三)房地產投資風險的類型

　　①按是否有獲利機會，分為純粹風險和投機風險;

　　②按風險因素的性質，分為靜態風險和動態風險;

　　③按風險所涉及的范圍，分為基本風險和特定風險;

　　④按風險的影響范圍，分為局部風險和整體風險;

　　⑤按形成損失的原因，分為自然風險、社會風險、經濟風險和政治風險;

　　⑥按風險的可管理程度，分為可管理風險和不可管理風險;

　　⑦按風險承擔者，分為政府風險、投資方風險、業主風險、承包商風險、分包方風險、供應商風險和擔保方風險;

　　⑧按風險來源，分為系統風險和非系統風險。

　　1.房地產投資的系統風險

　　房地產投資的系統風險：是指對市場內所有房地產投資項目都產生影響的、投資者無法避免或消除的風險，主要包括：

　　(1)通貨膨脹風險：也稱為購買力風險，是指與初始投入的資金相比，投資完成后所收回資金的購買力降低給投資者帶來的風險。

　　(2)市場供求風險：是指投資所在地區房地產市場供求關系的變化給投資者帶來的風險。

　　房地產市場的供需關系處于不斷變化之中，而供需關系的變化將導致房地產價格的波動，如表現為租金收入的變化和房地產價值的變化，從而使房地產投資的實際收益偏離預期收益。尤其是當市場內結構性過剩達到一定程度時，房地產投資者將面臨房地產空置或積壓的嚴峻局 面，導致資金占壓嚴重、還貸壓力日增，甚至導致房地產投資者的破產。

　　(3)周期風險：是指房地產市場的周期波動給投資者帶來的風險。房地產市場周期波動可分為復蘇與發展、繁榮、危機與衰退、蕭條四個階段。當房地產市場從繁榮階段進入危機與衰退階段，進而進入蕭條階段時，房地產市場將出現持續時間較長的房價下降、交易量銳減、新開發建設規模收縮等情況，給房地產投資者造成損失。

　　(4)變現風險：是指投資者急于將房地產商品轉換為現金時由于折價而導致資金損失的

　　風險。

　　(5)利率風險：是指由于市場利率提高而給投資者帶來的損失。利率的調升會對房地產

　　投資者產生兩方面影響：一是導致房地產實際價值的折損，利用升高的利率對現金流折現，會使投資項目的財務凈現值減少，甚至出現負值;二是會加大投資者的債務負擔，增加財務費用。另外，利率提高還會抑制房地產市場的需求，導致房地產價格下降。

　　(6)政策風險：是指政府有關房地產投資的土地供給政策、稅費政策、住房政策、價格政策、金融政策、環保政策等對房地產投資者收益目標的實現產生影響，從而給投資者帶來的風險。避免這種風險最有效的方法，是選擇政府鼓勵的、有效益保證的或有稅收優惠政策的項目進行投資。

　　(7)政治風險：主要由政變、戰爭、經濟制裁、罷工、騷亂等因素造成。房地產的不可移動性，使得房地產投資者面臨著政治風險。

　　(8)或然損失風險：是指如火災、風災或其他偶然發生的自然災害對房地產投資者造成的損失。