第二節 房地產估價的成本法

　　一、成本法概述

　　成本法也稱為積算法：求取被估價房地產在估價時點的重新購建價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取被估價房地產價值的方法。重新購建價格：是指假設在估價時點重新取得全新狀況的被估價房地產所必要的支出，或者重新開發建設全新狀況的被估價房地產所必要的支出及應獲得的正常利潤。折舊：是指各種原因所造成的建筑物價值損失。金額為房地產在估價時點的市場價值與在估價時點的重新構建價格之差。

　　成本法中的“成本”不是通常意義上的成本(不含利潤)，而是價格(包含利潤)。通常把成本法求得的價值稱為積算價格。

　　成本法的理論依據是生產費用價值論——商品的價格是依據其生產所必要的費用而決定。

　　成本法估價適用于:新近開發建設完成的房地產(簡稱新開發的房地產)、可以假設重新開發建設的現有房地產(簡稱舊的房地產)、正在開發建設的房地產(即在建工程)、計劃開發建設的房地產。對于那些很少發生交易而限制了市場法的運用，又沒有經濟收益或沒有潛在經濟收益而限制了收益法運用的房地產，例如學校、醫院、圖書館、體育場館、公園、行政辦公樓、軍隊營房等以公益、公用為目的的房地產，特別適用成本法估價�；S、鋼鐵廠、發電廠、油田、碼頭、機場之類有獨特設計或者只針對個別使用者的特殊需要而開發建設的房地產，以及單純的建筑物或者其裝飾裝修部分，通常也是采用成本法估價。在房地產保險(包括投保和理賠)及其他房地產損害賠償中，往往也是采用成本法估價。

　　成本法估價步驟：(1)。搜集房地產價格構成等資料;(2)測算重新購建價格;(3)測算建筑物折舊;(4)求取積算價格。

　　二、成本法的基本公式

　　成本法最基本的公式為：房地產價值=重新購建價格-建筑物折舊

　　1. 新開發的房地產分為新開發的房地(土地連同建筑物)、新建成的建筑物和新開發的土地三種情況。在新開發的房地的情況下，新開發的房地價值=土地取得成本+開發成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發利潤

　　新建成的建筑物價值為建筑物建設成本及與其相應的管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費和開發利潤，不應包含土地取得成本、土地開發成本以及與土地取得成本、土地開發成本相應的管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費和開發利潤。因此，測算新建成的

　　建筑物價值的基本公式為：

　　新建成的建筑物價值=建筑物建設成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發利潤

　　新開發的土地價值=取得待開發土地的成本+土地開發成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發利潤

　　上述公式中的管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費和開發利潤是與取得待開發土地的成本、土地開發成本相應的部分。

　　新開發區某宗土地的單價=(取得開發區用地的總成本+土地開發總成本+總管理費用+總銷售費用+總投資利息+總銷售稅費+總開發利潤)÷(開發區用地總面積X開發完成后可轉讓土地面積的比率) X用途、區位等因素調整系數

　　上式中：開發完成后可轉讓土地面積的比率=開發完成后可轉讓土地總面積/開發區用地總面積X100%

　　實際測算時分3個步驟進行：(1)計算開發區全部土地的平均價格。(2)計算開發區可轉讓土地的平均價格。這是用第一步計算出的平均價格除以可轉讓土地面積的比率。(3)計算開發區某宗土地的價格。這是將第二步計算出的平均價格，根據宗地的規劃用途、具體位置、使用期限、容積率等做適當的增減價調整。

　　成本法估價的典型房地產是舊的房地產。舊的房地產可以分為舊的房地和舊的建筑物兩種情況。在舊的房地的情況下，成本法的基本公式為：舊的房地價值=房地重新購建價格-建筑物折舊

　　或者: 舊的房地價值=土地重新購建價格+建筑物重新購建價格—建筑物折舊

　　舊的建筑物價值=建筑物重新購建價格—建筑物折舊