三、重新購建價格的求取

　　重新購建價格也稱為重新購建成本是指：假設在估價時點重新取得全新狀況的被估價房地產所必要的支出，或者重新開發建設全新狀況的被估價房地產所必要的支出及應獲得的正常利潤。其中的重新取得可理解為重新購買，重新開發建設、重新生產。把握重新購建價格的含義，應注意以下三點：(1)重新購建價格應是估價時點時的價格。(2)重新購建價格應是客觀的價格。(3)建筑物的重新購建價格應是在全新狀況下的價格，土地的重新購建價格應是在估價時點狀況下的價格。

　　土地的重新購建價格可分為重新購置價格和重新開發成本。

　　求取建筑物的重新購建價格分為：重建價格和重置價格。

　　重建價格也稱為重建成本是指:采用與被估價建筑物相同的建筑材料、建筑構配件、建筑設備和建筑技術等，在估價時點時的國家財稅制度和市場價格體系下，重新建造與被估價建筑物相同的全新建筑物所必要的支出和應獲得的利潤。可理解為“復制”。

　　重置價格也稱為重置成本：是指采用估價時點時的建筑材料、建筑構配件、建筑設備和建筑技術等，在估價時點時的國家財稅制度和市場價格體系下，重新建造與被估價建筑物具有同等效用的全新建筑物所必要的支出和應獲得的利潤。

　　一般建筑物適用重置價格，有歷史或美學價值的建筑物適用重建價格。

　　建筑物的重新購建價格可以采用市場法、成本法求取，也可以通過政府或者其授權的部門、機構公布的房屋重置價格、房地產市場價格扣除其中可能包含的土地價格來求取。具體的求取方法有：單位比較法、分部分項法、工料測量法和指數調整法。

　　四、建筑物折舊的求取

　　建筑物折舊分為物質折舊、功能折舊和經濟折舊三大類。

　　物質折舊也稱有形損耗:是指建筑物在實體上的老化、磨損、損壞所造成的建筑物價值損失。(1)自然經過的老化;(2)正常使用的磨損;(3)意外破壞的損毀;(4)延遲維修的損壞殘存。

　　功能折舊也稱無形損耗:是指建筑物在功能上的缺乏、落后或過剩所造成的建筑物價值損失。導致建筑物功能缺乏、落后或過剩的原因，可能是建筑設計上的缺陷，過去的建筑標準過低，消費觀念改變，建筑技術進步，出現更好的建筑物等。

　　經濟折舊也稱外部性折舊，是指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的建筑物價值損失。不利因素可能是經濟因素(如市場供給過量或需求不足)、區位因素(如環境改變，包括景觀被破壞、自然環境惡化、環境污染、交通擁擠、城市規劃改變等)，也可能是其他因素(如政府政策變化、采取宏觀調控措施等)。經濟折舊區分為永久性的和暫時性的。例如，一個高級居住區附近興建了一座工廠，該居住區的房地產價值下降。再如，在經濟不景氣時期房地產的價值下降，這也是一種經濟折舊。當經濟復蘇之后，這種經濟折舊也就消失。

　　求取建筑物折舊的方法主要有:年限法、市場提取法、分解法。

　　建筑物的壽命可分為自然壽命和經濟壽命。建筑物的自然壽命是指從建筑物竣工之日開始到建筑物主要結構構件和設備的自然老化或損壞而不能繼續保證建筑物安全使用為止的時間。建筑物的經濟壽命是指從建筑物竣工之日開始到建筑物對房地產價值不再有貢獻為止的時間。例如收益性建筑物的經濟壽命，具體是自建筑物竣工之日起算，在正常市場和運營狀態下產生的收入大于運營費用的持續時間。

　　建筑物的年齡可分為實際年齡和有效年齡。建筑物的實際年齡是指從建筑物竣工之日開始到估價時點為止的日歷年數，類似于人的實際年齡。建筑物的有效年齡是指估價時點時的建筑物狀況和效用所顯示的年齡，類似于人看上去的年齡。建筑物的有效年齡可能小于也可能等于或大于其實際年齡。(1)當建筑物的維修養護為正常的，其有效年齡與實際年齡相當;(2)當建筑物的維修養護比正常維修養護好或者經過更新改造的，其有效年齡小于實際年齡;(3)當建筑物的維修養護比正常維修養護差的，其有效年齡大于實際年齡。建筑物的剩余壽命是其壽命減去年齡以后的壽命，分為剩余自然壽命和剩余經濟壽命。

　　建筑物的剩余自然壽命是其自然壽命減去實際年齡以后的壽命。建筑物的剩余經濟壽命是其經濟壽命減去有效年齡以后的壽命。

　　如果建筑物的有效年齡比實際年齡小，就會延長建筑物的剩余經濟壽命;反之，就會縮短建筑物的剩余經濟壽命。建筑物的有效年齡是從估價時點向過去計算的時間，剩余經濟壽命是從估價時點開始到建筑物經濟壽命結束為止的時間，兩者之和等于建筑物的經濟壽命。如果建筑物的有效年齡小于實際年齡，就相當于建筑物比其實際竣工之日晚建成。此時，建筑物的經濟壽命可視為從這個晚建成之日開始到建筑物對房地產價值不再有貢獻為止的時間。

　　利用年限法求取建筑物的折舊時，建筑物的壽命應為經濟壽命，年齡應為有效年齡，剩余壽命應為剩余經濟壽命。

　　年限法中最主要的是直線法。它是最簡單和迄今應用得最普遍的一種折舊求取方法，這種方法假設在建筑物的經濟壽命期間每年的折舊額相等。直線法的年折舊額計算公式為：