三、現金流量折現法和傳統方法

　　考慮資金的時間價值有以下兩種方式：一是采用折現的方式下的假設開發法稱為現金流量折現法;二是采用計算投資利息的方式的假設開發法稱為傳統方法。

　　現金流量折現法與傳統方法主要有下列三大區別：

　　1.對開發完成后的房地產價值、開發成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費等的測算，在傳統方法中主要是根據估價時點(通常為現在)的房地產市場狀況作出的，即它們基本上是靜止在估價時點的金額。而在現金流量折現法中，是模擬房地產開發過程，預測它們未來發生的時間以及在未來發生時的金額，即要進行現金流量預測。

　　2.傳統方法不考慮各項收入、支出發生的時間不同，即不是將它們折算到同一時間上的價值，而是直接相加減，但要計算投資利息，計息期通常到開發完成時止;即既不考慮預售，也不考慮延遲銷售;而現金流量折現法要考慮各項收入、支出發生的時間不同，即首先要將它們折算到同一時間上的價值(直接或最終折算到估價時點上)，然后再相加減。例如，評估一宗房地產開發用地2007年8月15日的價值，要將在未來發生的收入和支出都折算到2007年8月15日。如果預測該宗土地2010年8月15日開發完成后的房價(含地價)為5000萬元，折現率為10%，則需要將這5000萬元折現到2007年8月15日，即在2007年8月15日來看的房價實際為:5000÷(1+10%)3=3756.57(萬元)。

　　3.在傳統方法中投資利息和開發利潤都單獨顯現出來，在現金流量折現法中這兩項都不 單獨顯現出來，而是隱含在折現過程中。因此，現金流量折現法要求折現率既包含安全收益部分(通常的利率)，又包含風險收益部分(利潤率)。

　　四、假設開發法計算中各項的求取

　　(一)開發經營期

　　在假設開發法中，開發經營期的起點是(假設)取得被估價房地產(待開發房地產)的日 期，即估價時點，終點是預計未來開發完成后的房地產經營結束的日期。

　　開發經營期可分為開發期和經營期。開發期也稱為開發建設期、建設期，起點與開發經營期的起點相同，終點是預計待開發房地產竣工驗收合格的日期。經營期可具體化為銷售期和運營期。銷售期是從開始銷售已開發完成或未來開發完成的房地產到將其全部銷售完畢的日期。銷售未來開發完成的房地產，即預售。在有預售的情況下，銷售期與開發期有重合。運營期的起點通常是待開發房地產竣工驗收合格的日期，終點是開發完成后的房地產經濟壽命結束的日期。

　　(二)開發完成后的房地產價值

　　開發完成后的房地產價值，是指未來開發完成時的房地產狀況的市場價值。采取預售的，則該市場價值是未來開發完成時的房地產狀況在預售時的房地產市場狀況下的市場價值;需要延遲銷售的，則該市場價值是未來開發完成時的房地產狀況在延遲銷售時的房地產市場狀況下的市場價值。

　　對于出租或營業的房地產，例如寫字樓、商店、旅館、餐館等，預測其開發完成后的價值，可以先預測其租賃或經營收益，再采用收益法將該收益轉換為價值。在這種情況下，收益法就不是一種獨立的方法，而被包含在假設開發法中，成為了假設開發法的一個部分。

　　例如，根據當前的市場租金水平，預測未來建成的某寫字樓的月租金為每平方米使用面積35美元，出租率為90%，運營費用占租金的30%，報酬率為10%，可供出租的使用面積為38000平方米，運營期為47年，則未來建成的該寫字樓在建成時的總價值可估計為：

　　，

　　(三)扣除項目金額

　　扣除項目即開發所必要的各項成本、費用、稅金及應獲得的正常利潤，均是假設開發法計算中應當扣除的項目，具體包括開發成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費、開發利潤、取得待開發房地產的稅費。

　　要注意它們均是取得待開發房地產以后到把待開發房地產開發完成，還需要的正常支出及應獲得的正常利潤，不包括取得待開發房地產以前的支出及相應的利潤。

　　投資利息和開發利潤只有在傳統方法中才需要測算。

　　(四)折現率

　　折現率是在采用現金流量折現法時需要確定的一個重要參數，與收益法中的報酬率的性 質和求取方法相同，具體應等同于同一市場上類似房地產開發項目所要求的平均報酬率，它體現了資金的利率和開發利潤率兩部分。

　　例10—9：有一成片荒地需要估價。獲知該成片荒地的面積為2平方公里，適宜進行“五通一平”的開發后分塊有償轉讓;可轉讓土地面積的比率為60%;附近地區與之位置相當的“小塊”、“五通一平”熟地的單價為800元/平方米;開發期需要3年;將該成片荒地開發成“五通一平”熟地的開發成本、管理費用等估計為每平方公里2.5億元;貸款年利率為10%;投資利潤率為15%;當地土地轉讓中賣方需要繳納的稅費為轉讓價格的6%，買方需要繳納的稅費為轉讓價格的4%。試用傳統方法估算該成片荒地的總價和單價。

　　1.設該成片荒地的總價為V

　　2.該成片荒地開發完成后的總價值=800X2000000X60%=9.6(億元)

　　3.開發成本和管理費用等的總額=2.5X2=5(億元)

　　4.投資利息總額=(V+V×4%)×[(1+10%)3—1]+5×[(1+10%)1.5—1]

　　=0.344V+0.768(億元)

　　5.轉讓稅費總額=9.6X6%=0.576(億元)

　　6.開發利潤總額=(V十V×4%+5)X15%=0.156V+0.75(億元)

　　7.購買該成片荒地的稅費總額=VX4%=0.04V(億元)

　　8.V=9.6—5—(0.344V+0.768)—0.576—(0.156V十0.75)—0。04V

　　V=1.627(億元)

　　故：荒地總價：1.627(億元) 荒地單價：81.35(元/平方米)

　　詳解：4.投資利息總額=購買荒地價值至3年后轉讓產生利息+開發成本和管理費用等3三年內產生利息。公式中3是三年的意思，1.5是假設三年當中發生的開發成本和管理費用集中在1.5年時發生，是為方便計算。