例10—10：某在建工程開工于2001年3月1日，總用地面積3000平方米，規劃總建筑面積12400平方米，用途為寫字樓。土地使用年限為50年，從開工之日起計;當時取得土地的花費為樓面價800元/平方米。該項目的正常開發期為2.5年，建設費用(包括前期工程費、建筑安裝工程費、管理費等)為每平方米建筑面積2300元。至2002年9月1日實際完成了主體結構，已投人50%的建設費用。但估計至建成尚需1.5年，還需投人60%的建設費用。建成后半年可租出，可出租面積的月租金為60元/平方米，可出租面積為建筑面積的70%，正常出租率為85%，出租的運營費用為有效毛收入的25%。當地購買在建工程買方需要繳納的稅費為購買價的3%，同類房地產開發項目的銷售稅費為售價的8%。試利用上述資料用現金流量折現法估算該在建工程2002年9月1日的正常購買總價和按規劃建筑面積折算的單價(報酬率為9%，折現率為13%)。

　　詳解：2.公式中3.5是指有收益尚需的年份，已建1.5年，尚需建1.5年，建成后半年可出租，1.5+1.5+0.5=3.5 50-3.5時可收益的年份共46.5年。公式中折現2年意思是將2001年3月1日，加三年半后為2004年9月1日為可出租年份，此時的價值折現到要求的年份為2002年9月1日，需要折現2年。

　　3.續建尚需1.5年，續建費用假設發生在1.5年的當中即0.75年，因此續建費用的折現年數為0.75年。

　　應用舉例：

　　例題1：假設開發法中的開發經營期的起點是(　)的時間。

　　A.土地開始開發

　　B.房屋開始施工

　　C.開始租售開發完成后的房地產

　　D.取得估價對象

　　答案：D

　　例題2：評估一片區位和景觀很好的適宜建造高檔別墅的“荒地”價值，適宜采用(　)。

　　A.成本法

　　B.收益法

　　C.投資法

　　D.假設開發法

　　答案：D

　　解析：假設開發法適用于評估:具有開發或再開發潛力的房地產價值，例如可供開發建設的土地(包括生地、毛地、熟地)、在建工程(包括房地產開發項目)、可裝飾裝修改造或可改變用途的舊的房地產(包括裝飾裝修、改建、擴建，如果是重建就屬于毛地的范疇)。

　　例題3：在假設開發法中，開發經營期的起點是( 　)的時間。

　　A.取得估價對象

　　B.估價對象建成

　　C.估價對象開始施工

　　D.估價對象開始租售

　　答案：A

　　解析：在假設開發法中，開發經營期的起點是(假設)取得被估價房地產(待開發房地產)的日期，即估價時點，終點是預計未來開發完成后的房地產經營結束的日期。

　　例題4：熟地價值=開發完成后的房地產價值一( )一管理費用一投資利息一銷售稅一開發利潤一買方購買熟地應負擔的稅費。

　　A.將生地開發成熟地的成本

　　B.由生地建成房屋的開發成本

　　C.由毛地建成房屋的開發成本

　　D.由熟地建成房屋的開發成本

　　答案：D

　　解析：熟地價值=開發完成后的房地產價值一 由熟地建成房屋的開發成本一管理費用一投資利息一銷售稅一開發利潤一買方購買熟地應負擔的稅費。

　　例題5：由潛在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收人損失后所得到的收人為( )。

　　A.凈收益

　　B.實際收人

　　C.純收入

　　D.有效毛收入

　　答案：D