第六節 物業服務收費

　　一、物業服務費的收費原則

　　1.合理原則。2.公開原則。 3.費用與服務水平相適應原則。

　　二、物業服務費的定價形式和計費方式

　　(一)物業服務費的定價形式

　　1.政府指導價。 2.市場調節價。需物業服務項目的數量和質量，結合市場行情提出建議標準，經業主大會表決通過后執行。具體收費準應在物業服務合同中進行約定。

　　(二)物業服務計費方式

　　1.酬金制。

　　2.包干制。

　　3.酬金制和包干制的財務特征

　　(1)會計主體。在酬金制下，物業管理項目是獨立的會計主體，各物業管理項目應獨立建 賬、獨立核算。在包干制下，物業管理項目的會計主體是物業服務企業，物業管理項目可以獨立核算，也可以納人企業統一管理。

　　(2)收入。采取酬金制的物業管理項目，物業服務企業的物業服務收入僅限于該項目的 物業管理酬金;采取包干制的物業管理項目，物業服務企業的物業服務收入就是該項目的物業服務費。

　　(3)成本費用。無論是酬金制還是包干制，物業管理費用具有以下三個特征：①物業服務 企業固定成本的比例較高;②人工成本占總成本的比例較高;③物業服務企業成本費用的可預測性較強。

　　三、物業服務費的構成

　　包干制下的物業服務費構成：包括物業服務成本、法定稅費和物業服務企業的利潤。

　　酬金制下，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業服務企業的酬金。

　　物業服務成本或物業服務支出一般包括以下內容：(1)管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等;(2)物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;(3)物業管理區域清潔衛生費用;(4)物業管理區域綠化養護費用;(5)物業管理區域秩序維護費用;(6)辦公費用;(7)物業服務企業固定資產折舊;(8)物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;(9)經業主同意的其他費用。

　　物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計人物業服務支出或物業服務成本。