四、物業服務費用的交納和督促

　　1.非業主使用人的交費責任

　　業主是物業的所有權人。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定。業主仍然負連帶交納責任。

　　2.未交付房屋的交費主體

　　已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。

　　3.業主委員會對欠費業主的督促義務

　　業主委員會有責任和義務代表交費業主督促欠費業主限期交納物業服務費用。對于欠費

　　業主，業主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業服務企業可以依法追繳。但不得采取停水、停電等違法措施脅迫業主交費。

　　4.代收代交費用

　　為保護業主和物業服務企業的合法權益，《物業管理條例》明確規定：“物業管理區域內，

　　供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業服務企業接受委托代收前款費用的，不得向業主收取手續費等額外費用”，但可向委托單位收取手續費。

　　應用舉例：

　　例題1：甲于2004年1月起將自己的房子租給其同事乙一年，約定由乙交納物業服務費。乙住了三個月后以物業管理服務水平差為由搬走并拒絕交納物業服務費。甲負 (　)的責任。(2006年試題)

　　A.督促乙盡快交納B.部分交納C.協助物業管理企業向乙追收 D.連帶交納

　　答案：D

　　例題2：案例分析題：某花園小區已經建成，建設單位甲房地產公司對外公開招標選擇物業管理公司，有多家物業管理公司投標。最后，乙物業管理公司中標。乙物業管理公司與該花園小區業主委員會簽訂物業服務合同，物業服務收費采取包干制。

　　1.甲房地產公司要編制的招標文件包括(　)。

　　A.招標公告B.招標書C.投標通知D.投標單

　　答案：ABD

　　2.乙物業管理公司的物業服務費的構成應包括(　)。

　　A.物業服務成本B.物業服務支出C.法定稅費D.物業管理企業的利潤

　　答案：ACD

　　例題3：下列費用中，不屬于物業服務費的是(　)。

　　A.物業管理區域清潔衛生費用 B.共用部位、共用設施設備的維修基金

　　C.物業管理企業固定資產折舊 D.公眾責任保險費用

　　答案：B

　　例題4：物業服務合同約定以外的物業服務收費采取的是( 　)。

　　A.政府定價　B.政府指導價 C.業主定價　D.物業管理企業與業主協商定價

　　答案:D