第三節 房地產證券化

　　一、房地產債券

　　債券是由中央或地方政府、金融機構、企業等機構向社會公眾籌措資金而面向投資者發行的按一定的利率支付利息并按約定的條件償還本金的有價證券，它是一種表明債權債務關系的憑證。債券持有人(即投資者)為債權人，而債券發行人即為債務人。債權人有權向債務人按約定的條件取得利息和收回本金。債券上一般均載有發行單位、面額、利率、償還期限等內容。

　　債券的主要特征：(1)債券一般都規定償還期限，債券發行人在債券到期時應對投資者 進行還本付息;(2)債券一般均有固定的利率，不受銀行利率變動和企業經營狀況影響，收益 穩定，風險較小;(3)債券通常可以在金融市場上流通，變現能力較強;(4)債券能使投資者獲得一定的收益，這主要表現在兩個方面：一是債券有相對固定的利息收益，一般比銀行存款的利息要高;二是可以在證券市場上進行交易、轉讓，獲取買賣的差價收入。利用債券融資是房地產融資的一種渠道。

　　債券投資的優點：本金安全性高;收入穩定性強;市場流動性好。

　　債券投資的缺點：購買力風險較大，沒有經營管理權。

　　房地產債券融資按發行者不同分為：政府債券、金融債券和公司債券三種。

　　二、房地產股票

　　股票是股份有限公司在籌集資金時向出資人發行的股份憑證。股票代表著其持有者(即股東)對股份公司的所有權。這種所有權是一種綜合權利，如參加股東大會、投票表決、參與公司的重大決策、收取股息或分享紅利等。每個股東所擁有的公司所有權份額的大小，取決于其持有的股票數量占公司總股本的比重。

　　股票一般可以通過轉讓進行資金回收，但不能要求公司返還其資金。

　　股東與公司之間的關系不是債權債務關系。

　　股東是公司的所有者，以其出資份額為限對公司負有限責任，承擔風險，分享收益。

　　股票按股票持有者分為：國家股、法人股、個人股三種;按股東的權利可分為普通股、優先股及兩者的混合等;股票按票面形式可分為有面額、無面額及有記名、無記名四種。

　　房地產股票融資和房地產債券融資一樣，同屬于直接融資方式，它克服了間接融資方式的不足。房地產開發經營企業發行股票的融資能量大，伸縮彈性強，吸收的資金來源穩定，沒有還款年限的限制，因而發行股票已成為房地產開發經營企業普遍采用的融資方式。

　　房地產股票融資優點：(1)發行房地產企業股票可以在短時間內籌集到房地產開發所需資金。(2)促使房地產開發企業提高資金使用效益。(3)降低房地產開發融資成本。(4)降低房地產融資的風險。由于普通股票沒有固定的到期日，不用支付固定的利息，因此不存在還本付息的風險。

　　房地產股票融資的缺點：(1)資本成本較高。一般來說，股票籌資的成本要大于債務資金，股票投資者要求有較高的報酬，而且股利要從稅后利潤中支付，而債務資金的利息可在稅前扣除。另外，普通股的發行費用也較高。(2)容易分散控制權。當企業發行新股時，出售新股票，引進新股東，會導致公司控制權的分散。另外，新股東分享公司未發行新股前積累的盈余，會降低普通股的凈收益，從而可能引起股價的下跌。