三、房地產證券化

　　1.房地產證券化：就是把流動性較低的、非證券形態的房地產投資直接轉化為資本市場上的證券資產的過程，它使得投資者與投資對象之間的關系，由直接的物權關系轉化為以有價證券為載體的債權關系。通俗地說，就是指通過以房地產或與房地產有關的債權作擔保而發行股票、債券、基金等有價證券籌集房地產資金的金融機制。

　　房地產證券化的目的：將價值量大的房地產動產化、細分化、流動化。利用證券市場的功能，充分發揮房地產的資本大眾化與經營專業化的目標，可以吸引大眾投資，實行專業理財，達到風險分散化與收益最大化。

　　2.房地產證券化的形式及參與主體。房地產證券化包括房地產項目融資證券化和房地產 抵押貸款證券化兩種基本形式。

　　房地產項目融資證券化，也稱房地產投資權益證券化，主要目的是獲得房地產經營收益及資本增值，或抵押貸款產生的利息。

　　房地產抵押貸款證券化是房地產證券化的核心，是指銀行等金融機構將其持有的住房抵 押貸款債權轉讓給特別目的機構(SpecialPurpose Vehicle，SPV)，由其將其收購的住房抵押貸款經過整合和信用增級后在資本市場發行證券的行為。

　　房地產證券化的市場參與者：包括投資大眾、信托與金融機構、房地產經營機構等。

　　3。推行房地產證券化的必要性。

　　(1)為房地產業發展帶來充足的資金，擴大融資規模。

　　(2)盤活商業銀行信貸資產，提高其流動性。

　　(3)豐富投資手段，滿足房地產市場投資者的多元化投資需求。