四、住房抵押貸款證券化

　　1.住房抵押貸款證券化：將缺乏流動性的住房抵押貸款債權轉換成流動性較強的證券的過程。

　　住房抵押貸款證券屬于抵押權型證券，是房地產證券的一種。

　　住房抵押貸款證券化優點：(1)可以增加抵押貸款的流動性，以最低的費用成本推動金融資本的高效流動與重組。(2)可以為投融資雙方提供多樣化的投資工具和融資工具。同時還為商業銀行的長期貸款的變現提供便利。(3)可以為投資者和融資者分散和轉移風險。(4)使企業的融資直接依靠市場進行，從而使其更加有效、透明。

　　2.住房抵押貸款證券化的參與主體。

　　(1)發起者。發起人是指擁有應收賬款等金融債權的實體機構，即原始權益人。

　　(2)服務機構。服務機構是指負責收取到期的本金和利息，并采取必要的措施去追收到期的應收款的機構。

　　(3)特殊目的機構(SPV)。特殊目的機構是進行住房抵押貸款證券化業務的載體。

　　(4)信用評級機構。信用評級是住房抵押貸款證券化的一個重要組成部分。只有經過信 用評級的證券，才能出售出去。

　　(5)投資者。投資者就是購買資產證券的機構或個人。包括保險公司、投資基金、銀行機 構以及社會大眾投資者。

　　3.住房抵押貸款證券化的運作。

　　(1)確定資產是否滿足證券化的條件。

　　(2)組建SPV，進行證券化業務。SPV是一個為住房抵押貸款證券化專門成立的實體。該實體成立的目的是持有住房抵押貸款資產，并以這些住房抵押貸款資產為支撐發行證券。

　　SPV除了進行與住房抵押貸款證券化相關的業務之外，一般不能從事其他業務。

　　(3)信用增級和信用評級。為吸引更多的投資者，SPV必須提高證券的信用等級，即進行 “信用增級”。信用增級是指SPV為了確保發行人按時支付投資者本息而采用的各種有效手

　　段，是住房抵押貸款證券化交易成功的關鍵。證券的信用評級為投資者的投資提供依據。證

　　券評級后，評級機構還要進行跟蹤監督，并隨時根據住房抵押貸款資產信用質量的變化，對已評定的住房抵押貸款資產證券級別進行調整。

　　(4)發行證券。完成了信用增級和獲得較好的信用評價之后，SPV就可以發行證券了。

　　住房抵押貸款證券化中發行的證券有三類：債券、優先股和受益憑證。

　　(5)償付利息和收益。根據實際情況，選擇債務人直接支付，或者通過固定的財產賬戶進

　　行償付。

　　應用舉例：

　　例題1：房地產證券化是將(　)相聯系，增強資產的流動性。

　　A.長期資產與短期資金 B.長期資產與長期資金

　　C.短期資產與長期資金 D.短期資產與短期資金

　　答案：A

　　例題2：房地產債券融資，按發行者不同分為()

　　A.股票 B.政府債券 C. 金融債券 D.公司債券 E.信托

　　答案：BCD

　　解析：房地產債券融資，按發行者不同分為政府債券、金融債券和公司債券三種。

　　例題3：房地產證券化的市場參與者包括()

　　A.投資大眾 B. 金融債券 C.信托與金融機構 D.房地產經營機構 E.住房公積金

　　答案：ACD

　　解析：房地產證券化的市場參與者包括投資大眾、信托與金融機構、房地產經營機構等。