▼一是根據其服務對象，是共享性的還是排他性的

　　▼二是考慮此類房屋是否有經營，是否以盈利為目的

　　補償方式

　　▼根據城市規劃主管部門的要求進行重新建設或者進行補償

　　▼如采用貨幣補償，應通過評估確定價格，通常采用成本法評估

　　▼臨時建筑、違章建筑的拆遷補償

　　☆臨時建筑

　　▼超過批準期限的，不予補償

　　▼未超過批準期限的，是合法建筑，按使用期限的殘存價值參考剩余期限給予適當補償

　　違章建筑

　　▼是否是違章建筑，必須由規劃部門認定，拆遷主管部門無權認定

　　▼對違章建筑，不予補償

　　▼對經規劃部門處罰后允許保留的，補辦手續后按合法建筑給予補償

　　2.4 貨幣補償的補償費用和標準

　　■房地產補償費

　　☆根據市場價值評估確定，但不得低于房屋征收決定生效之日類似房地產的市場交易價格

　　■搬遷補助費

　　☆由省級規定，對不可重新利用的動產，根據殘余價值給予補償

　　■過渡補助費

　　☆根據市場租金結合過渡期限確定

　　■停產停業補償費

　　☆貨幣補償的或承租的-當地市場重新找到房屋開工開業的合理期限

　　☆產權調換的-期限截止至產權調換房屋交付日期

　　■安置補償費

　　☆支付房地產補償費尚不能使被征收人購買適當住房的，可支付安置補助費

　　☆安置補償費與房地產補償費之和，不得超過被征收住宅所處區位的新建普通商品住房的市場價格

　　☆符合廉租房和經濟適用房標準的，應提供

　　2.5 房屋產權調換

　　■應當以被征收房屋的房地產市場評估價格和產權調換房屋的房地產市場評估價格，結清產權調換的差價

　　2.6 拆遷補償費用確定的程序

　　■被拆遷房屋調查登記

　　☆調查后作出拆遷補償方案，報作出征收決定的縣級以上政府批準，然后予以公告

　　■被拆遷房屋的估價

　　☆估價由具有房地產估價資質的機構來確定

　　☆縣級以上政府確定一批估價機構供選擇

　　☆選擇方式有被征收人投票、抽簽、協商等

　　☆作出拆遷補償估價報告后，應首先經房地產估價專家委員會評審，才可以作為拆遷補償的依據

　　☆對拆遷補償估價報告有異議的，可以在收到報告后10日內，以書面形式向房地產估價專家委員會申請重新評審

　　■拆遷補償協議的簽訂

　　☆由拆遷人與被拆遷人簽訂拆遷補償協議，具有法律效力

　　☆達不成拆遷補償協議或者所有權人不明確的，由拆遷人報請縣級以上人民政府，根據拆遷補償方案作出拆遷補償決定

　　☆權利人和利害人對拆遷補償決定不服的，可以行政復議，也可以行政訴訟，逾期不申請復議或訴訟而又不履行的，可以由縣經以上政府或法院強制拆遷

　　【例題·單選題】【典型例題】某房地產開發企業需要拆遷一建筑面積為1000㎡的賓館，該賓館目前市場價為3000元/㎡,八成新，擬采用產權調換方式，調換房屋的目前市場價為3500元/㎡,建筑面積為900㎡，九成新。雙方的結算差價為( )萬元。

　　A.10　　　B.15

　　C.30　　　D.43.5

　　[答案]B

　　[解析]應當以被征收房屋的房地產市場評估價格和產權調換房屋的房地產市場評估價格，結清產權調換的差價。

　　被征收房屋的房地產市場評估價格為3000×1000=300(萬元)

　　產權調換房屋的房地產市場評估價格為3500×900=315(萬元)

　　差價=315-300=15(萬元)

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