全套講義：2014中級經濟師考試《房地產》復習講義匯總

第一章　房地產經濟基本理論

第一節 區位理論

　　一.區位理論

　　(一)區位含義

　　區位：地球上某一事物的空間幾何位置，以及各種地理要素和人類經濟活動之間的相互聯系和相互作用在空間位置上的反映。

　　區位選擇的原則

　　地租(占用的成本)和運輸成本總和最小的地方

　　(二)區位的特征

　　綜合性

　　天文區位(自然區位)

　　自然地理區位(自然區位)

　　經濟區位(社會區位)

　　文化區位(社會區位)

　　政治區位(社會區位)

　　確定性

　　方位

　　距離

　　層次性

　　大位置

　　小位置

　　地址

　　微位置

　　歷史性

　　(三)房地產區位含義

　　一宗房地產與其它房地產或事物在空間方位和距離上的關系,包括位置交通等.

　　(四)區位理論概念

　　區位理論

　　研究人類的空間分布及空間中的相互關系的學說，是研究人類經濟行為的空間區位選擇及空間區位內經濟活動優化組合的理論

　　二.農業區位理論

　　(一) 杜能孤立國理論前提

　　①只有一個城市，且是孤立國

　　②運輸工具只有馬車

　　③孤立國環境均質，且與外部隔絕

　　④農產品的運費、重量與產地到消費市場的距離成正比

　　⑤經營者以獲取最大經濟收益為目的

　　(二)農業區位理論主要內容

　　實質: 在城市周圍農業區位布局的原則

　　1.基本經濟分析:

　　經營者的利潤為P=V-(E+T)

　　經營者追求利潤最大化

　　V(銷售價格)和E(生產成本)是常數

　　P+T=V-E=k

　　農業經營的產品和經營方式，由市場上農產品的銷售價格決定

　　農產品的銷售成本為生產成本和運輸成本之和

　　利潤最大化的唯一辦法是將運費壓縮為最小

　　通過合理的農業生產布局使農業的運費最低，就能實現最大利潤

　　2.杜能圈

　　自由農作區，生產易腐難運的農產品 第一圈

　　林業區 第二圈

　　谷物輪作區，生產糧食 第三圈

　　草田輪作區，提供谷物與畜產品 第四圈

　　三圃農作制區 第五圈

　　3. 杜能圈修正模型

　　河流的影響

　　水運費與陸運費的比較

　　其它城市的影響

　　各城市根據實力形成各自的市場范圍

　　三.工業區位理論

　　(一)工業理論假設條件

　　①均質國家與地區，只考慮經濟因素

　　②工業原料、燃料地點固定且已知

　　③工業產品的消費地和范圍已知，需求量不變

　　④勞動力不能流動，價格已知，供給充裕

　　⑤運費是重量和距離的函數

　　⑥討論同一產品

　　(二)以運輸成本定向的工業區位分析

　　工業企業應選擇在原料和成品二者的總運費最小之地

　　工業原料分類：遍布性原料/限地性原料

　　原料指數=限地性原料總重量/制成品總重量

　　原料指數

　　遍布性原料　0

　　純原料　　　1

　　失重性原料　大于1

　　原料指數越大，生產廠應選在離原料產地越近

　　原料指數越小，生產廠應選在離市場越近

　　(三)勞工成本影響工業區位

　　追求運輸成本與勞工成本總和的最低

　　如工廠遷移引起的原料和制成品運費的增加，小于節省的勞動力費用，則會遷移

　　勞工成本指數：每單位產品的平均工資成本

　　勞工系數=勞工成本指數/需運輸的總重量

　　勞工系數越大，則工廠越需要遷向勞動力成本低的地方

　　(四)集聚與分散因素影響工業區位

　　集聚因素

　　生產或技術集聚，又稱純集聚

　　①規模擴大

　　②分工合作

　　社會集聚，又稱“偶然集聚”

　　①交通資源

　　②額外利潤

　　分散因素

　　四.中心地理論

　　(一)基本概念

　　中心地

　　指區域內向其周圍地域提供各種貨物和服務的中心城市或中心居民點

　　中心性

　　一個中心對周圍地區的影響程度

　　需求門檻

　　中心地能維持供應某種商品和勞務所需的最低購買力和服務水平

　　商品銷售范圍

　　消費者為獲取商品和服務所希望通達的最遠路程，或指中心地提供商品和勞務的最大銷售距離和服務半徑

　　(二)克里斯塔勒的中心地理論

　　1.假設條件

　　①均質平原與無差異性的居民

　　②交通費用與距離成正比

　　③廠商和消費者均為經濟人

　　④貨物可自由流動

　　2.六邊形市場區

　　各廠商的銷售范圍為圓形

　　新廠商的自由進入，使各廠商的銷售范圍越來越小，直到需求門檻為止

　　各廠商的圓形范圍重疊區域，以無差別線劃分給不同的廠商

　　形成六邊形的市場區域

　　3.市場等級序列

　　高級商服中心，提供高中低級商品和服務

　　中級商服中心，提供中低級商品和服務

　　低級商服中心，提供低級商品和服務

　　需求門檻和服務范圍由高到低，由大到小

　　五.城市空間結構理論

　　(一)同心圓理論

　　城市各功能用地以中心區為核心，自內向外環狀擴展

　　中心商業區

　　過渡地帶

　　工人住宅區

　　高收入階層住宅區

　　通勤人士住宅區

　　修正為星狀環形模式

　　(二)扇形理論

　　各類城市用地趨向于沿主要交通線路和沿自然障礙物最少的方向由市中心向市郊呈扇形發展

　　(三)多核心理論

　　一個城市內會出現多個商業中心，其中一個主要商業區為城市核心，其余為次核心，并且隨著城市規模的擴大，新的極核中心隨之產生

　　多核理論基于地租地價理論，支付租金能力高的產業位于城市中心

　　形成城市多中心的因素

　　活動的相互依賴性

　　活動互補互利，自然集聚

　　交通原因排斥與自己的集結

　　高地價、高房租排斥較低品質使用

　　(四)中心商務區土地利用模式

　　CBD土地利用空間結構

　　零售業集中區

　　多層建筑集中區

　　辦公區

　　商服活動區

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